Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định thế nào?

Mặc dù pháp luật không có quy định cụ thể về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là diện tích tối đa mà người sử dụng đất được phép sử dụng theo quy định. Theo đó, việc quy định về hạn mức giao đất góp phần hạn chế tình trạng tập trung đất đai quá lớn với mục đích đầu cơ, sự phát triển kinh tế - xã hội không được đồng đều giữa các địa phương.

Tư vấn quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp

Câu hỏi:

Xin chào luật sư! Luật sư có thể giải thích giúp tôi nội dung của cụm từ "Diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 129 của Luật đất đai" ở Điểm 1, Khoản 6, Điều 4, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ và cụm từ  "Diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương" ở Điểm a, Khoản 1, Điều 20, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ có khác nhau không ạ? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời tư vấn:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 20. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

Và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn một số nghị định về thi hành luật đất đai: 

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 

... 

6. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 20 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các điểm a, b, c khoản 1 Điều 19 của Nghị định này khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ và e khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh, của công ty nông, lâm nghiệp được chuyển đổi từ các nông, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 129 của Luật đất đai;

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương."

Như vậy, nội dung được ghi nhận trong hai văn bản trên là giống nhau. Tức trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà thuộc đối tượng được hỗ trợ diện tích đất nông nghiệp thì phần diện tích được hỗ trợ sẽ không vượt quá hạn mức của địa phương, hạn mức giao đất của địa phương thì sẽ được giới hạn theo Điều 129 Luật Đất đai năm 2013.

Tư vấn quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp

Hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định luật đất đai 2003

1.  Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba héc ta đối với mỗi loại đất.

2.  Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3.  Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba mươi héc ta đối với mỗi loại đất.

4.  Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muốithì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu nămthì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta.

5.  Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại mục 1, 2, 3 trên đây và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại mục 1, 2, 3 trên đây.

6.  Chính phủ quy định cụ thể hạn mức giao đất đối với từng loại đất của từng vùng.

---

Tiền sử dụng đất khi công nhận QSDĐ vượt hạn mức quy định thế nào?

Hỏi: Nhà em có 500m2 đất ở một xã tại Thái Bình. Hiện quê em đang làm sổ đỏ.

1. Cán bộ nói chỉ cấp sổ cho diện tích 360m2. Muốn được nhận sổ đỏ cho 500m2, thì yêu cầu phải đóng số tiền là T = (500 - 360) x 500000. Cho em hỏi như thế là đúng không ạ? Sau này nếu nhà em bán đất cho nhà A thì thủ tục làm sổ đỏ cho nhà A như thế nào và chi phí là bao nhiêu ạ?

2. Nếu nhà em không đóng tiền sử dụng đất theo công thức nêu trên thì sổ đỏ nhà em có phải sẽ ghi là 360m2 đất ở còn lại là đất vườn không? Trong trường hợp này nếu nhà em bán đất 100m2 đất cho nhà B thì thủ tục cấp sổ đỏ và các khoản phí phát sinh như thế nào thưa luật sư?

Trả lời tư vấn:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, liên quan đến vấn đề nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn đang thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Theo đó, nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) bạn phải nộp được xác định theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụngđất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

“Điều 7. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ thời điểm sử dụng đất hạn mức sử dụng đất của địa phương. Vì vậy:

- Nếu phần diện tích đất ở trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương thì có thể bạn không phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 6 nêu trên; 

- Nếu phần diện tích đất ở ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 6 nêu trên;

- Nếu gia đình bạn sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 7 nêu trên.

Thứ hai, liên quan đến vấn đề bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Trường hợp bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì bạn cần phải thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

- Soạn thảo và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất theo quy định của pháp luật;

- Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua cần tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện nơi có đất;

Các chi phí phát sinh khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng;

- Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (giá đất) x (0,5% lệ phí);

- Các loại phí, lệ phí khác như lệ phí địa chính, phí đo đạc,… do địa phương quy định cụ thể.