Giấy chuyển nhượng đất viết tay có là căn cứ để được cấp GCNQSDĐ

Nội dung câu hỏi: Ông tôi tên P ngày xưa có một mảnh đất tự khai hoang, thời đó chưa làm bìa đỏ và đã trồng hoa màu một thời gian. Trong lúc đó Ông K là người ở địa phương khác qua lại kết nghĩa anh em với gia đình tôi có vô nhà ông nhiều lần xin đất làm tạm thời, gia đình tôi đồng ý cho ông K làm tạm thời khi con cháu của ông p lớn lên thì trả lại. Ông P chỉ nói miệng vậy thôi nhưng ông K không đồng ý bảo viết giấy cam đoan nhưng ông P không biết chữ nên ông k đã viết tất cả nội dung đều sai trái nội dung muốn chiếm đoạt đất của ông p lúc đó vì tin tưởng, không biết chữ và ông P đã ký vào lúc buổi tối chưa có điện cùng con cháu của ông P cũng ký theo ông P nữa, ông P bảo đưa cho ông một bản nhưng ông K không đưa. Ông P có dặn ông K không được trồng cây lâu năm, không được xây nhà trên đất ông P vì đất đó chỉ là cho ông K làm tạm thời thôi. Một thời gian sau ông K có vô nhà ông P nói đang xây nhà trên đất ông p và mọi chuyện đã xảy ra. Ông P có viết đơn nhờ chính quyền địa phương hòa giải rồi mới biết ông k đã tự ý làm sổ đỏ trên đất đó rồi, hòa giải chính quyền không thành rồi lên UBND xã hòa giải cũng không thành hiện giờ UBND xã có đưa cho gia đình ông p phiếu chuyển lên Tòa án nhân dân huyện giải quyết, và hiện tại gđ ông p xin ý kiến của luật sư xem xét giải quyết như thế nào. Xin luật sư giải đáp ạ

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như nhau:

Theo thông tin bạn cung cấp, nguồn gốc đất do gia đình ông P khai hoang sử dụng, sau đó ông P có thỏa thuận đồng ý cho ông K (người trong cùng địa phương) mượn đất để canh tác. Sau đó, giữa ông P và ông K có tồn tại một giao dịch bằng giấy tay, có ký nhận của các thành viên trong gia đình.  Trường hợp giấy tờ giữa ông P và ông K liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và giấy tờ này là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho ông K thì cần xem xét tính hợp pháp của giấy tờ. Để giao dịch giữa ông P và ông K có hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiện về mặt nội dung và hình thức theo quy định tại các Điều 117 và Điều 118 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.’'

Như vây, nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng ông P hoàn toàn không biết nội dung của hợp đồng, nội dung không thể hiện ý chí của ông P hoặc có dấu hiệu của hành vi ép buộc... thì có thể nhận thấy rằng hợp đồng này không được thực hiện trên ý chí tự nguyện của ông P nên không đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra, cần xem xét tại thời điểm được nhà nước cấp giấy chứng nhận có đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Theo đó, nếu có căn cứ cho rằng việc cấp giấy chứng nhận không đáp ứng một trong các điều kiện trên thì gia đình ông P có thể làm đơn khiếu nại gửi UBND cấp huyện xem xét việc thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp hoặc khởi kiện trực tiếp ra Tòa yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông K.

Liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông P: Trên cơ sở nội dung phân tích trên khi có căn cứ để thu hồi giấy chứng nhận, thì sau khi giấy chứng nhận QSDĐ của ông K bị thu hồi. Gia đình ông P muốn được công nhận quyền sử dụng đất thì cần đảm bảo điều kiện cấp giấy chứng nhận theo một trong các trường hợp quy định tại Điều 100, 101 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

‘’Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trường hợp có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận thì hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu photo chứng thực;

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất

...

(Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để được giải quyết).

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV tư vấn: Phương Hà - Luật Minh Gia