Giải quyết vấn đề tiền đặt cọc khi mua đất như thế nào?

Nội dung tư vấn: Xin chào công ty do thiếu hiểu biết về pháp luật nhà đất nên tôi viết gmail này mong quý công ty tư vấn giúp đỡ..! Hiện tại Tôi đã làm giấy tờ đặt cọc 50 triệu tiền mua đất,trong hợp đồng có ghi rõ diện tích mua đất là 30m2 khớp với sổ đỏ và trong quá trình mua bán có vấn đề tranh chấp sẽ trao đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng.Hiện tại diện tích đất có thực tế là 27m2 ko phải là 30m2 như bản đặt cọc và nhà bên cạnh đang sử dụng lấn đất 1 phần sang bên nhà Tôi ý định mua...Vậy quý cty cho Tôi hỏi với căn cứ trên Tôi có thể lấy lại tiền đặt cọc theo đúng quy định hợp đồng và pháp luật khộng.Hiện tại chủ nhà đang từ trối hoàn trả số tiền đặt cọc. Xin Cảm Ơn.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 328 về Đặt cọc của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với trường hợp của bạn có chia sẻ bạn đã làm giấy tờ đặc cọc 50 triệu tiền mua đất,trong hợp đồng có ghi rõ diện tích mua đất là 30m2 khớp với sổ đỏ và trong quá trình mua bán có vấn đề tranh chấp sẽ trao đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng. Vậy trong trường hợp  này của bạn sẽ chia thành hai trường hợp như sau:

Thứ nhất là ở trong hợp đồng của bạn chia sẻ có ghi trong quá trình mua bán có vấn đề tranh chấp sẽ trao đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu như 2 bên đã thỏa thuận chỉ cần trong quá trình mua bán xảy ra tranh chấp và trong đó có xảy ra tranh chấp bất kể là tranh chấp đất đai hay tranh chấp khác chỉ cần trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán để xảy ra tranh chấp  thì sẽ hủy bỏ hợp đồng. Vì ở đây bạn không nói rõ trong quá trình mua bán xảy ra tranh chấp là tranh chấp gì hay như thế nào thì hủy hợp đồng giữa 2 bên trong khi thỏa thuận giao kết hợp đồng. Cho nên đối với trường hợp này của bạn, nếu như bạn có căn cứ cho rằng bên bán do vi phạm giao kết với hợp đồng vì trong quá trình thực hiện mua bán đã xảy ra tranh chấp thì bạn sẽ được trả lại 50 triệu đồng tiền đặt cọc.

Thứ hai là trong hợp đồng mua bán đất bạn chia sẽ có ghi nhận trong quá trình mua bán có vấn đề tranh chấp sẽ trao đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng. Đối với trường hợp này do không quy định rõ  trong quá trình thực hiện mua bán xảy ra tranh chấp gì, tranh chấp như thế nào để hủy bỏ hợp đồng và nếu như bạn cũng không có căn cứ để chứng minh bến bán vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Đối với trường hợp này của bạn, nếu như bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Có nghĩa là trong trường hợp này bạn sẽ mất 50 triệu tiền đặt cọc cho bên bán do bạn từ chối giao kết thực hiện hợp đồng.

Còn trong trường hợp nếu như bạn và bên bán thỏa thuận vẫn tiếp tục thực hiện giao kết hợp đồng mua bán 30m2 đất thì khi thực hiện hợp đồng mua bán đất bạn hoàn toàn có thể đòi bồi thường 3m2 đất bị hụt mất do xảy ra tranh chấp đất giữa người chủ bán đất cho bạn và người hàng xóm bên cạnh vì diện tích thực tế không đúng với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Hoặc bạn yêu cầu người chủ bán đất trong trường hợp này phải có nghĩa vụ gửi đơn ra tòa để giải quyết kiện đòi yêu cầu bên hàng xóm phải có trách nhiệm trả lại 3m2 đất mà mình đã bị lấn để trả đúng số diện tích đất 30m2 khi đã được giao kết hợp đồng mua bán đất với bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Vi Thị Huyền - Luật Minh Gia