Nguyễn Ngọc Ánh

Giải quyết tranh chấp đất đai và đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tôi có 1 vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ luật sư hướng dẫn giúp. Năm 2007 tôi có làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông A như sau: - Giá: thỏa thuận - Trách nhiệm làm thủ tục đăng ký sang tên: bên ông A chịu trách nhiệm - Phí, lệ phí liên quan và thuế là do bên ông A chịu Nhưng trong hợp đồng công chứng này không có thể hiện thời hạn làm thủ tục sang tên.


Nội dung yêu cầu

Kính gửi luật sư,
Tôi có 1 vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ luật sư hướng dẫn giúp.
Năm 2007  tôi có làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông A như sau:
  - Giá: thỏa thuận
  - Trách nhiệm làm thủ tục đăng ký sang tên: bên ông A chịu trách nhiệm
  - Phí, lệ phí liên quan và thuế là do bên ông A chịu
Nhưng trong hợp đồng công chứng này không có thể hiện thời hạn làm thủ tục sang tên.
Tôi đã giao đất như thỏa thuận và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mô giới để làm thủ tục sang tên (Người mô giới có làm giáy biên nhận nhận 2 giấy chứng nhận QSDĐ). Trong 2 giấy chứng nhận này  tôi còn vài thửa đất chưa chuyển nhượng.
Khi  tôi giao đất, ông A sang phẳng bờ ranh và chiếm một phần đất chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ của tôi. Tôi có làm đơn tường trình đến UBND xã. Cơ quan xã xác minh những người dân gần đó điều xác nhận đó là đất của ông bà tôi và tôi canh tác lâu dài. Nhưng xã vẫn không công nhận đất của tôi mà nói đó là đất công thổ và yêu câu ông A trả lại hiện trạng ban đâu. Mặc dù vậy ông A vẫn không chấp hành và cơ quan chính quyền cũng không có biên pháp sử lý.
Đến thời điểm hiện tại, ông A vẫn chiếm đất của tôi mà vẫn không sang tên phân đất mà tôi chuyển nhượng cho ông A. Chúng tôi có liên hệ với ông A để  hối thúc làm thủ tục sang tên và trả lại giấy chứng nhận QSDĐ các thửa còn lại cho tôi. Nhưng ông A báo là làm mất 2 giấy chứng nhận đó. Chúng tôi có gửi đơn đến xã, huyện để nhờ giải quyết nhưng không được. Tôi có làm đơn ra tòa để đòi lại 2 giấy chứng nhận đó, nhưng tòa bác đơn (cho rằng ông A không vi phạm hợp đồng nên tòa không giải quyết). Tòa có hướng dẫn là nhờ cơ quan công an và UBND xã, Huyện. Chung tôi đi mỏi mòn mà vẫn không có kết quả.
Nay tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp tôi như sau:
1/ Chúng tôi muốn kiện để đòi lại tất cả phần đất đã bán cho ông A và các phần đất còn lại có được không?
2/ Nếu kiện được kiện ở đâu?
3/ Chúng tôi có bồi thường gì cho ông A không? Nếu có thì bồi thường như thế nào? Ông A đã trả đủ tiền (trong hợp đồng không thể hiện mức bồi thường)
4/ Khi khởi kiện thì những trường hợp nào có thể xảy ra?
Nhờ luật sư hướng dẫn giúp. Chân thành cảm ơn luật sư!
Kinh thư
Minh Hiệp

 Trả lời:

Cảm ơn bác đã gửi  yêu cầu về công ty Luật Minh Gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu  cầu của  bác như sau:

Thứ nhất, về yêu cầu của bác : “Chúng tôi muốn kiện đòi lại tất cả phần đất đã bán cho ông A và các phần đất còn lại có được  không?”

Theo như bác trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng có nội dung  

 -  Giá: thỏa thuận

  - Trách nhiệm làm thủ tục đăng ký sang tên: bên ông A chịu trách nhiệm

  - Phí, lệ phí liên quan và thuế là do bên ông A chịu

Vả hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng này có hiệu lực pháp luật ràng buộc giữa các bên ( vì chưa được cụ thể nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bác nên chúng tôi không đánh giá được nội dung của hợp đồng để có nhận xét cụ thể nhất cho bác).

Bác không có quyền đòi lại thửa đất đã bán cho ông A.

Tiếp theo, về thửa đất mà ông A đang sử dụng mà theo bác là đang xâm phạm tới quyền sở hữu thửa đất này của bác.

Theo như bác trình bày, UBND xã vẫn không công nhận đất của tôi mà nói đó là đất công thổ và yêu câu ông A trả lại hiện trạng ban đâu.

Đối với trường hợp này, nếu không đồng ý với quyết  định của UBND xã thì bác trực tiếp nộp đơn khiếu nại tới UBND xã để xác minh rằng tài sản đó là của gia đình bác dựa  trên những tài liệu mà bác có. Sau đó, bác mới tiếp tục tiến hành các bước để giải quyết tranh chấp thửa đất mà bác cho rằng ông A đang sử dụng trái phép.

Còn nếu bác không chứng minh được quyền sử dụng đất đó thuộc về gia đình bác, mà là đất công thổ, phần đất công ích của xã thì vấn đề này không liên quan tới bác mà là vấn đề liên quan giữa ủy ban nhân dân xã với ông A.
 
Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 thì bác có các cách giải quyết như sau:

 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành
”.

Trước tiên, bác và ông A sẽ hòa giải tại cơ sở, cụ thể là UBND cấp xã. Nếu  không hòa giải được thì bác sẽ tiến hành các bước như khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền giải quyết như trên để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Thứ hai, đối với yêu cầu đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông A.

Theo quy định tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX về việc thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của Tòa án nhân dân tối cao ngày 21/9/2011 thì tranh chấp liên quan tới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền của Tòa án, bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá theo quy định của pháp luật.

Nếu bác khởi kiện tại Tòa thì Tòa sẽ không thụ lí giải quyết theo yêu cầu của bác, thực tế hiện nay thì có thể sử dụng lực lượng công an hoặc ủy ban nhân dân để yêu cầu ông A trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bác. Hoặc nếu có giấy biên nhận với trung tâm môi giới, thì bác có thể yêu cầu trung tâm môi giới trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bác.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Giải quyết tranh chấp đất đai và đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
Luật gia Nguyễn Ngọc Ánh - Công ty Luật Minh Gia.

Hotline: 1900.6169