Hỏi đáp pháp luật Đất đai

  • Giải quyết tranh chấp đất đai bị lấn chiếm đã xây dựng nhà ở kiên cố

    • 27/10/2020
    • Luật sư Dương Châm
    • Đối với các thửa đất liền kề, việc bị sai lệch về ranh giới do sơ sót khi đo đạc hoặc do bị lấn chiếm không phải là điều hiếm gặp. Vậy khi đất bị lấn chiếm, người sử dụng đất cần làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Nếu gặp vấn đề này cần tư vấn, hỗ trợ bạn hãy liên hệ với Luật Minh Gia để được hướng dẫn chi tiết.

    1. Tư vấn về vấn đề diện tích đất không trùng so với trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Đất đai theo pháp luật Việt Nam, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Như vậy, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được cấp chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất, là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc tình trạng đất đai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên thực tế sai lệch sẽ kéo theo sự mất quản lý của nhà nước và ảnh hưởng tới quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và người liên quan.  Vì vậy, Luật Minh gia có một vài giải đáp về vấn đề này với những nội dung như sau:

    - Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ;

    - Trình tự thủ tục theo quy định pháp luật ;

    - Các trường hợp và thủ tục đăng ký biến động đất đai;

    - Cách giải quyết tranh chấp khi có tình trạng lấn chiếm đất đai.

    2. Tư vấn về trường hợp phần đất bị lấn chiếm đã xây dựng nhà ở kiên cố

    Câu hỏi tư vấn: Công ty Luật Minh Gia, gia đình tôi đang có thắc mắc liên quan đến thủ tục cấp lại sổ đỏ (GCNQSDĐ) rất mong nhận được sự giải đáp từ phía công ty. Nội dung như sau: Gia đình tôi có mua 1 nền đất trong khu dân cư do công ty A làm chủ đầu tư. Đã được cấp GCNQSDĐ. Do chưa xây dựng nhà ở và thiếu sự quản lý nên bị gia đình kế bên xây dựng lấn chiếm. Diện tích bị lấn chiếm là 1m chiều ngang (diện tích cũ là 5 x 20m, diện tích còn lại sau khi bị lấn chiếm còn 4 x 20m). Hiện tại 2 bên gia đình đã thỏa thuận xong phương thức đền bù. Vậy luật sư cho tôi hỏi, bây giờ gia đình tôi muốn xin cấp lại sổ đỏ cho diện tích đất hiện tại là 4m x 20m có được không? Và cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Rất mong nhận được sự giải đáp. Tôi xin cảm ơn.

    Trả lời yêu cầu tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Công ty Luật Minh gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

    Vì giữa hai gia đình đã thỏa thuận được với nhau về phần diện tích bị lấn chiếm và mức bồi thường nên không cần sự can thiệp của bên thứ ba để giải quyết tranh chấp. Đối với phần diện tích gia đình bạn hiện muốn chuyển quyền sử dụng cho gia đình kế bên thì hai bên có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

    Thứ nhất, về việc tách thửa. Vì gia đình bạn chỉ chuyển nhượng cho bên kia phần bị lấn chiếm, tức một phần của thửa đất gia đình bạn nên bên bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất đó theo khoản 3 điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.” 

    Trình tự, thủ tục tách thửa theo quy định tại điều 75, khoản 1 điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9, điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì anh nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai nếu có hoặc UBND huyện địa phương. Trong đó hồ sơ gồm:

    - Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

    - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

    Thời gian thực hiện các thủ tục này không quá 15 ngày làm việc.

    Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Bước 1: Hai gia đình làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất bị lấn chiếm công chứng tại cơ quan công chứng có trụ sở tại địa phương hoặc chứng thực tại UBND xã địa phương. 

    Kiến nghị anh nên công chứng hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo tính pháp lý cao nhất, hồ sơ nộp tại cơ quan công chứng gồm: 

    - Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng đất đai;

    - Bản sao các giấy tờ tùy thân có chứng thực như: sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng (mang bản chính để đối chiếu);

    - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).

    Bước 2: Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng anh và gia đình nhận chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan như sau:

    * Thuế thu nhập cá nhân

    - Người nộp: Bên chuyển nhượng (người bán), nhưng các bên có quyền thỏa thuận về người nộp.

    - Thời hạn kê khai:

    + Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.

    + Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

    - Mức thuế: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

    * Lệ phí trước bạ

    - Người nộp: Bên nhận chuyển nhượng, nếu các bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận.

    - Thời hạn kê khai: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

    - Mức nộp: Khi giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định thì mức lệ phí trước bạ phải nộp được tính như sau: 

    Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng

    * Phí thẩm định hồ sơ: Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh thành khác nhau.

    Bước 3: Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho và khai thuế, lệ phí thì để hoàn thành thủ tục sang tên phải nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai (theo quy định gọi là thủ tục đăng ký biến động).

    * Thành phần hồ sơ

    Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

    - Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

    - Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực;

    - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

    - Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

    Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng thời điểm với nộp hồ sơ đăng ký biến động thì nộp thêm các giấy tờ sau:

    - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

    - Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

    - Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

    - Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

    Thời hạn giải quyết: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

    Hotline: 1900.6169