Tuấn Luật sư

Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp khi vay tiền

Hỏi: Do chi phí cất nhà mới bị thiếu hụt, Ba mẹ tôi có mượn tiền của Dì tôi. Ba mẹ tôi hỏi mượn, ước lượng số tiền là 90.000.000 đồng, nhận tiền theo từng thời gian, khi nhận 10.000.000 đồng, khi nhận 20.000.000 đồng, đồng nghĩa không nhận một lần. Theo thỏa thuận ban đầu, 1.000.000 đồng, phải thanh toán 25.000 đồng tiền lãi (thỏa thuận năm 2009).

Đến khoảng 3 năm sau, Ba Mẹ tôi không có đủ khả năng thanh toán tiền lãi, Dì tôi bắt đầu cộng phần lãi vào phần vốn. Được thông tin này, Ba Mẹ tôi có thỏa thuận qui ra đất trồng lúa là 5 công. Tờ giao ước, ghi là sang nhượng, được lập 1 bản, do Dì tôi lập và  Dì tôi giữ. Đến thời điểm hiện tại, Ba Mẹ tôi muốn chuộc lại phần đất trên theo giá thỏa thuận ban đầu khi qui ra đất. Dì tôi, thì bắt sang nhượng, để bán với giá thị trường hiện nay. Ba Mẹ tôi không đồng ý, với giá mới này. Trên giấy thỏa thuận, chỉ có chữ ký của Mẹ tôi và Dì, không có chữ ký của Ba tôi, cũng không có chứng thực, chỉ là thỏa thuận và lập giấy để ký. Một thỏa thuận miệng không có trong tờ thỏa thuận, Khi Ba Mẹ tôi có đủ tiền, thì Dì đồng ý cho chuộc 5 công đất đó lại. Từ năm rồi đến năm nay, Dì bắt Ba Mẹ tôi phải sang nhượng 5 công đất đó, và chuyển tên Sang Dì. Ba Mẹ tôi cho rằng, phần đất đó là để trừ tiền nợ, như thỏa thuận ban đầu, sẽ được chuột lại theo giá ban đầu (không theo giá thời điểm). Kính nhờ công ty hỗ trợ, như vậy Ba Mẹ tôi có rơi vào trường hợp, mất 5 công đất đó không?


 

Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp khi vay tiền
Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp khi vay tiền
 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì mẹ bạn và dì bạn có lập giấy tờ sang nhượng đất nhưng không được công chứng và không có chữ ký của bố bạn. Thực chất, đây là việc sử dụng tài sản là bất động sản để thế chấp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi tiến hành thế chế chấp bất động sản thì hợp đồng này phải được lập thành văn bản và được đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực pháp luật. Hơn nữa, đấy là tài sản chung của bố mẹ bạn hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên khi thực hiện giao dịch dân sự phải được sự đồng ý của cả hai người. Tức là phải có chữ ký thể hiện sự đồng ý của cả bố bạn trong hợp đồng này trừ trường hợp bố bạn ủy quyền cho mẹ bạn đứng ra ký kết. Việc ủy quyền cũng phải được lập thành văn bản. Căn cứ điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Căn cứ vào các quy định trên thì việc thế chấp bất động sản là quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và dì bạn sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Do đó khi có tranh chấp tại tòa, tòa sẽ ra quyết định hủy bỏ hợp đồng này do vi phạm quy định  pháp luật. Khi này, hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn sẽ phải hoàn trả số tiền đã vay của dì bạn về gốc và lãi. Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận với nhau về thời điểm trả thì việc trả nợ sẽ được quy định như sau:

“2. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý và được trả lãi đến thời điểm nhận lại tài sản, còn bên vay cũng có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào và chỉ phải trả lãi cho đến thời điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý.”

Do đó, người dì có thể yêu cầu gia đình bạn trả nợ bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý để gia đình bạn chuẩn bị về lãi vay và gốc.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp khi vay tiền. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia Đào Quang Vinh - Công ty Luật Minh Gia

Hotline: 1900.6169