Đòi lại đất từ hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu

Bố tôi lấy quyết định giao đất của nhà nước và giấy CMT của Bố và mẹ giao cho người đàn ông kia để làm giấy tờ. Lúc ấy mẹ tôi đang bệnh và  không đồng ý nên người mua đất đã giả mạo chử ký của mẹ tôi. Và chúng tôi còn nhỏ nên không biết gì. Nhưng rất may là toàn bộ giấy tờ mua bán đất của bố tôi và người đàn ông ấy chỉ là viết tay không công chứng. Hiện nay, người mua đất ấy đã bán lại phần đất của ổng trong đó có phần đất của gia đình tối cho những người khác và họ đã làm nhà xấy đít vô bên hông nhà tôi. Cách đây mấy ngày tôi có đi vô huyện xin lại quyết định để lấy lại sổ đỏ thì Huyện có đưa cho tôi 1 bản photo có công chứng dấu đỏ của huyện và tới chi cục thuế nộp thuế để lấy sổ đỏ. Nhưng bên chi cục thuế bảo vì lâu quá nên k biết tính tiền thuế phải nộp là bao nhiêu. Trong giấy quyết định mà huyện đưa cho tôi thì toàn bộ lô đất của nhà tôi còn nguyên ngang 7m dài 35m. Xin hỏi luật sư ,nếu tôi muốn kiện  người đàn ông ấy về tội lừa đảo chiếm đoạt đất đai, đễ lấy về 1 phần đất năm xưa của gia đình tôi có được không ạ.Và giờ trên phần đất ấy họ đã làm nhà hết rồi. Nếu như tôi thắng kiện thì có phải đền bù chi phí xây nhà mà  người ta đã xây trên phần đất của gia đình tôi. Và theo tôi được biết  giấy tờ mua bán đất không công chứng thì sẽ bị coi là vô hiệu trước pháp luật. Xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi, về thắc mắc của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Có kiện về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

Trước hết, hành vi giả mạo chữ ký của người khác là trái quy định của pháp luật và tùy vào mục đích mà có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc xử phạt hành chính.

Hành vi giả mạo chữ ký của người khác để chiếm đoạt tài sản, tước quyền thừa kế của ngươì khác hoặc giả mạo để thực hiện hợp đồng tặng cho, mua bán thì có thể phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại điều 139 Bộ luật Hình sự năm 1999 .

Trách nhiệm hình sự là trách nhiệm nặng nề nhất mà người có hành vi trái pháp luật có thể phải gánh chịu, vì tính chất đó nên không thể buộc tội bất cứ ai khi chưa có bản án của Tòa án. Tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản là tội có cấu thành vật chất, tức là tội phạm được hoàn thành khi có việc thực hiện hành vi phạm tội không kể đến kết quả có đạt được như mong muốn hay không. Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) thì thủ tục bắt buộc phải thực hiện là phải đăng kí và khi đăng kí sang tên được cho người kia thì tội phạm hoàn thành. Tuy nhiên, xét trên phương diện pháp luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bạn và người hàng xóm kia bị vô hiệu do không đúng theo trình tự thủ tục pháp luật quy định (hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực) cho nên bố bạn sẽ không thể làm thủ tục sang tên phần đất đã bán cho người kia được. Người hàng xóm đã thực hiện hết các hành vi cần thiết nhưng việc không sang tên được là lý do khách quan. Vì vậy, bạn có thể khởi kiện người hàng xóm kia với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản ở giai đoạn phạm tội chưa đạt.

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Theo đó thì người thực hiện hành vi bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội này khi thỏa mãn các yếu tố cấu thành tội phạm:

Có hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó.

Ý thức chiếm đoạt có trước thủ đoạn gian dối và hành vi chiếm đoạt. Thủ đoạn gian dối có trước khi giao tài sản giữa người bị hại và người phạm tội.

Khách thể là quyền sở hữu tài sản của người khác.

Chủ thể là bất cứ người nào có năng lực trách nhiệm hình sự.

Về việc bố bạn bán đất

Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân gia đình 2014 thì “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”. 

Theo như những gì bạn đã trình bày thì chúng tôi có thể hiểu quyền sử dụng đất này là tài sản chung của bố mẹ bạn, do đó khi bán đất thì phải sự đồng ý của mẹ bạn.

Khoản 2 Điều 35 Luật hôn  nhân và gia đình 2014 quy định:

“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.

Trong trường hợp không có văn bản đồng ý thì hợp đồng chuyển nhượng này bị vô hiệu. Hơn nữa, đúng như bạn nói là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng có yêu cầu công chứng chứng thực .

 Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng.

Về việc lấy lại đất

Khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.

Theo Điều 137 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật,

Do đó, gia đình bạn sẽ nhận lại phần đất và gia đình bạn sẽ trả một khoản tiền theo quy định tại điểm c3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dan sự, hôn nhân và gia đình. Cụ thể:

c.3. Xác định thiệt hại: Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Bên cạnh đó, khi người thứ 3 trong quan hệ (người được hàng xóm nhà bạn bán đất cho) xây nhà thì gia đình bạn biết nhưng không có ngăn cản hay làm bất cứ điều gì thể hiện việc ngăn cản nên coi như gia đình bạn đồng ý. Do đó, khi bạn đòi lại đất thì bạn sẽ phải bồi hoàn tài sản đã xây dựng và phải trả lại số tiền 22 triệu cho ông hàng xóm vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đòi lại đất từ hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv. Vũ Hà - Công ty Luật Minh Gia