Điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm đất đai.

Câu hỏi:

Ngày 09 tháng 03 năm 1984.Tôi được UBND xã, tạo điều kiện giúp đỡ, cấp và giao cho tôi mảnh đất này. Lúc bấy giờ chỉ có phiếu thu đã đóng thuế hoa màu là 672 đ. Với mục đích sử dụng đất làm quán. Sau đó mảnh đất này đã được xã giao cho thị trấn trong quá trình sử dụng trước đây gia đình tôi đã xây dưới dạng quán, có mái tôn và cửa kéo (nhà cấp 4).

Gần đây, do thời gian sử dụng, cũng như trước đây quán xây dựng bên trong tường có nhiều thân cây gỗ đã mục nát, dẫn đến tường bị nứt nghiêm trọng, có nguy cơ không đảm bảo an toàn. Nên gia đình tôi đã gửi giấy xin phép sửa chữa lại theo nguyên trạng đã có, đến UBND Thị trấn ( nhưng sau gần 1 tháng không thấy UBND Thị trấn trả lời kết quả). Nhận thấy việc sửa chữa là cần thiết, để đảm bảo an toàn nên gia đình tôi đã tiến hành.Trong quá trình sửa chữa, ngày 09 tháng 12 năm 2015, gia đình chúng tôi đã nhận được giấy mời họp và chỉ sau có 2 ngày sau cuộc họp, lãnh đạo Thị trấn yêu cầu và tiến hành phá dỡ và gia đình tôi đã nghiêm chỉnh chấp hành chỉ đạo trên.Tuy nhiên trước và sau khi phá dỡ, gia đình tôi không hề nhận được bất kỳ văn bản quyết định phá dỡ của cấp có thẩm quyền, mà chỉ nhận được thông báo bằng lời của cán bộ Thị trấn. Để bảo vệ sự thật về quyền lợi và tính hợp pháp. Gia đình tôi có gặp các cựu lãnh đạo UBND xã trước đây, đã trực tiếp giao mảnh đất trên và chủ tịch UBND xã, cùng xác nhận việc đã cấp cho gia đình tôi mảnh đất trên vào thời điểm đó. Sau khi được xác nhận, gia đình chúng tôi tiếp tục gửi đơn xin xây dựng lại quán cùng các giấy tờ có liên quan đến UBND thị trấn (nhưng sau 3 tháng cũng không có phản hồi). Vì vậy gia đình chúng tôi đã tiến hành xây dựng quán vẫn dưới dạng nhà c4 như trước đây đã có, nay quán đã xây xong được tháng. UBND Thị trấn lại mời lên họp có ý định cưỡng chế lấy đất làm bãi đỗ xe.

Luật sư cho em hỏi; 1. Việc gia đình em sử dụng đất với giấy tờ trên có được coi là hợp pháp không? 2.Việc tiến hành thu hồi và cưỡng chế của chính quyền địa phương như vậy là đúng hay sai, nếu hợp pháp, gia đình em phải làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp đó? Em xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 100 luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
… 
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."
…

Và căn cứ theo Điều 101 luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như vậy, đất nhà bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất: Có một trong những giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013.

Trường hợp thứ hai:

- Không có các giấy tờ quy định tại điều 100 nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định.
Không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp thứ ba:

- Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.

- Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất…được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Đối với phiếu thu thu tiền sử dụng đất đóng thuế hoa màu năm 1984 chưa đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất nhà bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp trên. Nếu đất nhà bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền định đoạt: mua bán, sử dụng, tặng cho… và sử dụng đất đúng mục đích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Về trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất như sau:
 
Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.
 
Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
 
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
 
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
 
Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đai nhận kết quả.
 
Về cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

* Thành phần hồ sơ gồm có:
 
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
 
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 Điều 100 Luật Đất đai nêu trên (nếu có).

2. Việc tiến hành thu hồi và cưỡng chế của chính quyền địa phương như vậy là đúng hay sai, nếu hợp pháp, gia đình em phải làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp đó?

Trong trường hợp này cần xem đất nhà bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi nhà nước thu hồi đất phải có lý do: vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội hoặc vi phạm pháp luật về đất đai. Nếu mảnh đất này không thuộc quyền sử dụng của nhà bạn mà thuộc quản lý của Ủy ban nhân dân xã, huyện thì UBND huyện có thẩm quyền thu hồi đất sử dụng theo quy hoạch của địa phương. 
 

Tuy nhiên, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất thì phải ra thông báo và có quyết định thu hồi đất. 

Và căn cứ theo Điều 208 luât đất đai năm 2013 quy định về trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai:

“1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.”

Như vậy, đối với thẩm quyền áp dụng các biện pháp ngăn chặn và xử lý các hành vi sử dụng đất sai mục đích… và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Nếu đất nhà bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể thực hiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục như trên. Và nếu xét thấy có sự vi phạm khi cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, cưỡng chế dỡ bỏ công trình xây dựng không đúng thẩm quyền, sai về thủ tục thì bạn có thể làm đơn khiếu nại nên ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu giải quyết và xử lý.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm đất đai.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Cv: Vũ Nga – Luật Minh Gia.