LS Xuân Thuận

Điều kiện xây dựng và kinh doanh trên đất khai hoang

Nhà em có miếng đất tự khai hoang từ rất lâu, vì ở lâu và đất không có tranh chấp nên quyết định xây nhà và đã có quyền sử dụng đất căn nhà trên. Do đất còn rộng hơn 100m2 nên nhà quyết định xây 8 căn nhà trọ, đất của nhà trọ thực tế cũng không có tranh chấp, nhưng vì để hợp thức hoá miếng đất nhà trọ này cũng khá lớn, nên nhà chưa làm giấy tờ cho mảnh đất này, vừa rồi gia đình em có lên phường để đóng thuế phần đất nhà trọ này, đóng bắt đầu từ năm 2012, và chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp.

 
Vậy em xin hỏi quý công ty:
 
1. Miếng đất nhà trọ được đóng thuế đất phi nông nghiệp có ảnh hưởng gì về sau nếu muốn hợp thức hoá?!
 
2. Mẹ em nếu cứ để vậy và chỉ lên phường đóng thuế đất phi nông nghiệp liệu có ổn!?
 
3. Quy trình, giấy tờ cần chuẩn bị để hợp thức hoá phần đất trên. Xin cảm ơn
 
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cần tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, theo như câu hỏi của bạn, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
I. Trả lời thắc mắc đầu tiên và thắc mắc thứ hai của bạn: hiện tại chỉ đóng thuế đất phi nông nghiệp có ổn không và có ảnh hưởng gì đến việc hợp thức hóa sau này hay không.

Hợp thức hóa trường hợp của bạn liên quan đến 3 vấn đề: (1) chuyển mục đích sử dụng đất nếu đất đang là đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở; (2) công nhận quyền sở hữu đất đối với phần nhà trọ đã xây; và (3) đăng ký kinh doanh đối với việc kinh doanh nhà trọ.
 
Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất quy định nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
 
“a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
 
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
 
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
 
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
 
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
 
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
 
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
 
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
 
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
 
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở”.
 
Theo đó, nếu phần đất xây nhà trọ của nhà bạn là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì gia đình không được phép xây dựng nhà ở. Việc gia đình bạn xây nhà và kinh doanh nhà đó là sử dụng đất trái mục đích và có thể bị yêu cầu tháo dỡ đối với những nhà trọ đã xây dựng trái phép trên đất này. Do đó với trường hợp này gia đình cần chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
 
Về chuyển mục đích, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào:
 
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
 
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
 
Như vậy bản thân việc hiện tại gia đình xây dựng và kinh doanh nhà trọ không ảnh hưởng đến việc chuyển mục đích sử dụng đất sau này.
 
Về việc công nhận quyền sở hữu đối với 8 căn nhà trọ đã xây trên đất, tự bản thân việc gia đình đã xây dựng không ảnh hưởng đến việc công nhận quyền sở hữu sau này. Tuy nhiên, nếu gia đình xây dựng không đúng quy trình, quy hoạch hay không đảm bảo an toàn xây dựng thì có thể không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu.
 
Về việc đăng ký kinh doanh, nếu gia đình đã xây dựng, thực hiện kinh doanh nhà trọ mà không thực hiện đăng ký kinh doanh và thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế, gia đình có thể bị phạt hành chính và yêu cầu dừng việc kinh doanh, tuy nhiên, việc gia đình đã từng kinh doanh trái phép không ảnh hưởng đến quyền đăng ký kinh doanh sau này.
 
II. Trả lời thắc mắc thứ ba của bạn: Để hợp thức hóa việc cho thuê nhà trọ này gia đình cần hoàn thành 3 bước:
 
Bước 1: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở (nếu đất hiện tại của gia đình đang là đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đã là đất ở thì không cần bước này).
 
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại bài viết “Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất” đã đăng trên trang web Luật Minh Gia.
 
Bước 2: Xin công nhận quyền sở hữu nhà ở;
 
Về thủ tục, bạn có thể tham khảo bài viết “Quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” đã đăng trên trang web Luật Minh Gia.
 
Bước 3: Đăng ký kinh doanh với việc kinh doanh cho thuê nhà trọ.
 
Gia đình có thể lựa chọn đăng ký hộ kinh doanh cá thể để đơn giản hóa tối đa thủ tục và hồ sơ. Cụ thể về thủ tục đăng ký hộ kinh doanh cá thể, bạn vui lòng tham khảo bài viết “Thủ tục đăng kí hộ kinh doanh cá thể” đã đăng trên trang web Luật Minh Gia.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Điều kiện xây dựng và kinh doanh trên đất khai hoang. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
Luật Gia Nguyễn Thúy Hạnh – Công ty Luật Minh Gia

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo