Lại Thị Nhật Lệ

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

Đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng,... Điều này có nghĩa là, đất nền là đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu và đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

1.Tư vấn quy định pháp luật về đất đai

Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư được cấp phép thực hiện phân lô bán đất trong những dự án đầu tư. Vậy trong trường hợp mua đất trong những dự án trên cần lưu ý những vấn đề gì ? Người mua cần lưu ý những điều kiện gì để tránh những rủi ro sau này?

Đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về vấn đề điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất nền trong dự án đầu tư. 

Nếu bạn gặp như vướng mắc liên quan tới vấn đề trên, hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc gọi tới tổng đài 1900.6169 để được giải đáp hoặc tham khảo tình huống tư vấn sau đây.

2.Trả lời câu hỏi tư vấn về điều kiện mua đất nền dự án

Câu hỏi tư vấn: Chào luật sư! Em có mua một lô đất thuộc khu đô thị do Công ty A làm chủ đầu tư. Lô đất này là đất nền đã có sổ Hồng do chủ đầu tư giữ. Sau khi đã thanh toán đầy đủ tiền, nhưng công ty có quy định phải xây dựng xong nhà mới giao sổ Hồng (Đất cam kết xây dựng). Luật sư có thể cho em biết phía chủ đầu tư làm như vậy có đúng pháp luật không ạ. Và có giải pháp nào để chưa cần xây dựng nhưng vẫn lấy được sổ hồng đó không ạ. Em xin chân thành cảm ơn! 

Trả lời câu hỏi tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Vậy trong trường hợp này của bạn,  vì đất được thực hiện chuyển nhượng là đất thuộc dự án đầu tư nên chủ đầu tư phải đáp ứng được những điều kiện theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng như Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 về những điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với dự án. Đó là việc chủ đầu tư phải bảo đảm dự án đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải thực hiện hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng,…Bạn có thể tham khảo các quy định phía trên để nhận định việc chủ đầu tư có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng hay không?

Trên đây là nội dung tư vấn về trường hợp của bạn!

Trân trọng!

 

Hotline: 1900.6169