Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều kiện bồi thường về đất.

Thế nhưng gần đây, nhà nước tổ chức đo đạc cho nhân dan theo dự án VLAP. Cán bộ cũng đo theo hiện trạng mới (cả khu đất). Nhưng sổ đỏ mới không có phần đất bổ sung. Khi hỏi thì được trả lời là đất này là do gia đình lấn chiếm, không được cấp; hơn nữa nói khu vực này đang quy hoạch xây dựng trường nên không cấp và không bồi thường nếu thu hồi đất xây trường.

Vậy luật sư cho em hỏi: việc cấp đổi giấy chứng nhận nêu trên có đúng không? Nếu có thu hồi đất, mẹ em có được bồi thường về đất không, nếu thu hồi mà không bồi thường, mẹ em phải làm sao?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

1.    Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 100 luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
….”

Và căn cứ theo Điều 101 luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, nếu gia đình bạn sử dụng đất ổn định và có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở năm 1991 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu mẹ bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ chuyển nhượng và không có một trong những giấy tờ được quy định tại khoản 1 điều 99 luật đất đai năm 2013 thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu gia đình bạn thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, gia đình bạn đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp thứ hai, gia đình bạn đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp: “Năm 2003, khi nhà nước đo đạc cấp sổ đỏ cho nhân dân nhưng mẹ tôi không đo đạt hết toàn bộ diện tích mà chỉ đo một phần vì nghe nói nếu đo hết thì sẽ nộp tiền nhà đất ”.

Năm 2003 khi nhà nước đo đạc và thực hiện hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẹ bạn không đo đạc hết toàn bộ nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Do đó, lỗi ở đây được xác định là do mẹ bạn. Vì vậy, quyết đinh không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện đối với phần đất nhà bạn cố ý không đo đạc năm 2003 cũng không phải là sai. Tuy nhiên, nếu gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì có thể làm đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời mẹ bạn phải đưa ra chứng cứ chứng minh về nguồn gốc của đất là nhận chuyển nhượng, sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1991 đến nay và quá trình sử dụng đất … và phải nộp tiền sử dụng, nghĩa vụ thuế của đất mà trước đây mẹ bạn trốn tránh không nộp. 

2.    Điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo Điều 74 luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
...”

Và căn cứ theo Điều 75 luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
….”

Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh hoặc vì mục đích phát triển kinh tế xã hội thì phải thực hiện bồi thường về đất và tài sản trên đất nếu hộ gia đình cá nhân sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện bồi thường.

Gia đình bạn sẽ đường bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nếu đất đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà gia đình bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013.

Nếu gia đình bạn đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường về đất và tài sản trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp gia đình bạn đáp ứng được các điều kiện nêu trên mà không được bồi thường thì bạn có thể làm đơn khiếu nại hoặc tố cáo về hành vi không bồi thường khi nhà nước thu hồi đất gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu giải quyết. 

Thời hạn thực hiện khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường về đất. Còn đối với tố cáo thì hiện nay pháp luật không quy định về thời hiệu do đó gia đình bạn có thể chọn phương án phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều kiện bồi thường về đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Cv: Vũ Nga – Luật Minh Gia.