Điều kiện bồi thường về đất và trình tự thu hồi đất.

Vậy bên dự án có làm đúng không? Và em không ký vào bất cứ giấy tờ nào khi chưa biết thông tin thì có sai pháp luật không? Thông tin là sẽ giải toả đền bù vào 6/2017 đất giải toả được quy hoạch làm khu thương mại, khu chu cư cao cấp. Vậy em sẽ được mức đền bù như thế nào là phù hợp với quy định pháp luật hiện nay? Em xin cám ơn luật sư. 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Điều kiện để bồi thường và mức bồi thường khi nhà nước thực hiện thu hồi đất,.

Căn cứ theo Điều 74 luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Đối chiếu theo Điều 75 luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Như vậy, nếu đất nhà bạn nhận chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi nhà nước thu hồi đất bạn vẫn được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. 

Lưu ý: do bạn không nói rõ thời điểm chuyển nhượng và hiện trạng sử dụng đất của gia đình bạn nên bạn có thể tự đối chiếu theo đường link trên. 

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi nếu địa phương còn quỹ đất chưa sử dụng. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp, gia đình bạn bị thu hồi đất ở và không còn nơi ở nào khác tại địa phương thì gia đình bạn sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

Nếu đất nhà bạn không đủ điều kiện để bồi thường về đất thì sẽ được bồi thường về tài sản trên đất và hỗ trợ tái định cư nếu không còn nơi ở nào khác tại địa phương. 

2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất.

Theo luật đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất:

Thứ nhất, thực hiện thông báo thu hồi đất: niêm yết tại UBND xã nơi có đất thu hồi và gửi cho người bị thu hồi đất.

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định  thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Thứ ba, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .

Thứ tư, việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ năm, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Khi cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi đất thì phải thực hiện theo trình tự, thủ tục như trên. Nếu không thực hiện theo đúng quy định được coi là trái quy định của pháp luật. Việc bên cơ quan nhà nước đến thực hiện xác nhận tình trạng của đất, đo đạc kiểm đếm mà không thực hiện thông báo thu hồi đất là không đúng trình tự, thủ tục thu hồi đất. Tuy nhiên bạn vẫn nên hợp tác cho bên cơ quan đo đạc và kí vào biên bản kiểm đếm để xác nhận tình trạng và số lượng tài sản trên đất để quyền lợi của gia đình mình được đảm bảo. Bạn có thể làm đơn khiếu nại hoặc tố cáo đến UBND huyện để yêu cầu giải quyết về việc thực hiện thu hồi đất không đúng trình tự, thủ tục.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Điều kiện bồi thường về đất và trình tự thu hồi đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga - Luật Minh Gia.