Đất nằm trong khu quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Đến 1999 nơi đây bị rơi vào dự án quy hoạch khu dân cư mới, vì không có người trông coi nên gia đình  tôi chỉ rào lại để đấy, Ban đền bù dự án kêu gia đình tôi lên nhiều lần để thỏa thuận đền bù nhưng thư mời không đến tay và chúng tôi không có mặt. Đến nay đã 20 năm nơi đây đã phát triển và nghe đâu còn lại khoảng 40 hộ không chấp nhận đền bù do chưa thỏa đáng người thì để đất trống, người thì xây nhà tạm để giữ đất  (trong đó có gia đình tôi)...  và còn rất nhiều gia đình đã nhận tiền đền bù quay trở lại thưa kiện chủ đầu tư cấp 1 đã ... họ sau đó bán lại cho chủ đầu tư cấp 2,3...Hiện tại Bố, Mẹ tôi đã mất. Giờ chỉ còn lại 4 anh em chúng tôi (Em gái kế đi nước ngoài). Trước khi Mẹ tôi mất : Mẹ tôi và 4 anh em đã làm giấy ủy quyền cho Tôi để Tôi toàn quyền lo thủ tục xin cấp giấy chủ quyền, nộp thuế , đứng tên trên giấy chủ quyền. Xin cho tôi hỏi:1. Nếu trong thời gia thỏa thuận đền bù gia đình tôi vì lý do như đã trình bày bên trên không có mặt thì Ban đền bù xử lý như thế nào? có bất lợi gì cho chúng tôi không? và bây giờ chúng tôi phải làm gì ?2. Từ lúc mua đất đến giờ cũng chưa nộp bất kỳ loại thuế nào, giờ chúng tôi muốn biết tình trạng nợ thuế và các phát sinh thuế/phí thì hỏi ở đâu? Nếu làm như vậy chúng tôi có gặp điều gì bất lợi hay trở ngại không?3. Hiện nay đất để trống, người ta vứt rác, xác động vật gây ô nhiễm nặng nề môi trường và sức khỏe người dân quanh khu vực, chúng tôi có được phép cất nhà tạm hoặc kinh doanh cái gì thứ  1 là trông coi, thứ 2 tránh lãng phí cải thiện cuộc sống vì suốt 20 năm nay nơi đây vướng quy hoạch trở thành đất chết quá thiệt thòi cho người dân chúng tôi? Chúng tôi phải làm đơn gởi đi đâu?4. Mua bán bằng giấy tờ tay (có công chứng) khi đền bù Ban dự án đền bù sẽ đền bù cho chúng tôi hay Ông A (người đang nắm giữ sổ hồng) vì nghe nói giấy tờ tay bây giờ không có giá trị pháp lý nữa?5. Đất nông nghiệp + giấy tờ tay (mua năm 1997có công chứng) + vướng quy hoạch sau khi mua => có được cấp giấy chủ quyền không?6. Em gái kế đi nước ngoài nhưng chưa vào quốc tịch nước sở tại. Cho hỏi trường hợp này có ảnh hưởng đến quá trình xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền không?7. Cha mẹ đã mất, giấy chủ quyền chưa có, tôi phải làm gì để xin cấp chủ quyền . Trình tự sẽ như thế nào để cuối cùng một mình tôi sẽ đại diện đứng tên như giấy ủy quyền mà trước lúc Mẹ tôi mất đã để lại. Rất mọng được quý luật sư trả lời sớm nhất. Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với yêu cầu của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ theo thông tin mà bạn cung cấp thì phần đất mà các thành viên gia đình bạn mua nằm trong diện quy hoạch và đã có thông báo về việc đền bù đất đai. Tuy nhiên, vì lý do nào đó mà giấy mời của ban đền bù dự án không được gửi đến gia đình bạn nên chưa thực hiện được việc thỏa thuận về giá đền bù đất đai. Do đó, vì gia đình bạn chưa tiến hành thỏa thuận về giá đền bù đất cũng như chưa ký nhận vào giấy giao nhận tiền nên gia đình bạn vẫn có quyền sở hữu đối với phần đất của mình.

Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

…2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể của ủy ban nhân dân quận, huyện thì người sử dụng đất được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu như việc mua bán của các thành viên gia đình bạn với gia đình ông B, C,D, E hợp pháp (có hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có công chứng tại văn phòng công chứng) thì gia đình bạn có quyền làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do bạn đã được mẹ và các thành viên khác trong gia đình ủy quyền thực hiện xin cấp và đứng tên trong giấy tờ đất nên bạn có quyền làm đơn gửi lên văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, em gái bạn hiện đang ở nước ngoài nhưng chưa nhập quốc tịch nước đó và đã từng mang quốc tịch Việt Nam thì vẫn được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng.

Hồ sơ nộp khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 8, Khoản 2, 3, 4 Điều 11, Điều 12 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì khi làm tủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần chuẩn bị những giấy tờ:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

- Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn với ông B,C, D, E

- Giấy ủy quyền của mẹ và các anh em khác cho phép bạn được thực hiện thủ tục xin cấp và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Các giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bạn phô tô có công chứng, chứng thực.

Trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cung cấp những khoản thuế, phí và lệ phí cần thiết mà bạn phải thanh toán khi được cấp sổ đỏ.

Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc muốn kinh doanh một số mặt hàng thì bạn có thể làm đơn xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu mục đích sử dụng đất của bạn phù hợp với quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền có thể cho phép bạn được sử dụng đất theo mục đích mà bạn yêu cầu.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Thúy Vân - Luật Minh Gia