Đất đồi có được phép chuyển nhượng không? Điều kiện chuyển mục đích từ đất rừng sang đất ở?

Câu hỏi tư vấn: Kính gửi quý công ty, tôi đang thỏa thuận mua một quả đồi, tôi có thắc mắc muốn xin ý kiến quý công ty.

1. Thủ tục chuyển đổi sở hữu do tôi chịu hay bên bán chịu (hoặc thỏa thuận hai bên) và có mất phí gì không?

2. Tôi san gạt và múc đất để chuyển mục đích sử dụng có vướng mắc gì không?

3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất rừng sang đất kinh doanh và đất thổ cư thì đơn giá ở đây là bao nhiêu tiền/m2.

4. Đề án chuyển mục đích gửi UBND tỉnh có mất phí không? Cách tính như thế nào? Kính mong quý công ty trả lời giúp. Tôi cảm ơn!

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

Thông tin bạn cung cấp không nêu rõ quả đồi này là loại đất gì, nếu đất này là đất trồng lúa hoặc đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì bạn còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

…

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, các chi phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng:

• Phí công chứng: do hai bên thỏa thuận;
• Thuế thu nhập cá nhân: bên chuyển nhượng chịu, tính theo 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng;
• Lệ phí trước bạ: do bên nhận chuyển nhượng trả, bằng 0.5% x diện tích đất x giá 1m2 đất (quy định trong bảng giá đất của UBND tỉnh);
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa: không quá 1.500 đồng/m2;
• Lệ phí cấp sổ: theo quy định mỗi tỉnh, thành phố.

Thứ ba, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sang đất sản xuất kinh doanh thì bạn phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất lên UBND cấp huyện. Căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, UBND cấp huyện quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất. Tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

…

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

…

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.