Nguyễn Thu Trang

Đất đang tranh chấp có sang tên, chuyển nhượng được không?

Việc chuyển nhượng đất phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, vậy đối với đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc đang có tranh chấp có chuyển nhượng được không, để được giải đáp về các vấn đề này bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

1. Luật sư tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất

Pháp luật đất đai hiện hành có quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng đất, tuy nhiên thực tế nhiều trường hợp không đủ điều kiện nhưng các bên vẫn tham gia giao kết chuyển nhượng, việc chuyển nhượng như vậy không phù hợp quy định pháp luật và phát sinh rất nhiều tranh chấp không mong muốn.

Do đó, nếu bạn hoặc người thân của mình gặp phải vấn đề trên và chưa đưa ra được phương án giải quyết thì bạn có thế liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được tư vấn cụ thể các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm trường hợp chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Đất đang có tranh chấp có chuyển nhượng được không?

Tôi xin hỏi như sau:

Tôi đã đặt mua lô đất có bìa đỏ đứng tên hai vợ chồng đang làm việc tại nước ngoài ủy quyền cho con trai giao dịch mua bán, trong thời gian chờ đợi hoàn tất bìa đỏ (điều chỉnh tăng thêm diện tích) và các thủ tục công chứng thì người con trai bên bán mới thông tin là mảnh đất có một phần của ông bác ruột cũng đang ở nước ngoài và có đòi phân chia, gây khó khăn cho việc chuyển nhượng.

Và có cho số điện thoại của tôi cho ông bác để liên hệ với tôi có nội dung như sau: Ông ấy hỏi thục tục mua bán đã thực hiện đến đâu rồi và thông báo mình mới là chủ của lô đất đó nếu cứ mua thì tôi sẽ không thể xây và ở được trên lô đất này. Vậy tôi muốn hỏi nếu vẫn tiến hành thủ tục mua bán và sang tên tôi thì có sao không và cần những thủ tục gì để hoàn tất mà không bị làm phiền. Nếu như hủy cam kết mua bán vì lý do trên thì tôi có bị mất tiền đặt cọc không hay là tôi vẫn được đền bù theo cam kết. Trường hợp như vậy thì bên bán có sai phạm không hay cần phải giải quyết ra sao? Vây tôi rất mong được tư vấn sớm tránh thêm những sai lầm tiếp theo (giữa tháng 9/2016 thỏa thuận công chứng mua bán) tôi sẽ cần làm những gì. Xin trân trọng cám ơn.!

Trả lời tư vấn

Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, đất đang có tranh chấp có thể sang tên không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đang mua mảnh đất của hai vợ chồng nhưng sau đó lại nói có một phần của người bác, còn người bác lại nói mảnh đất đấy là của mình. Như vậy, có thể thấy rằng mảnh đất mà bạn muốn mua đang có tranh chấp mà theo quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 188 trên về điều kiện để có thể chuyển nhượng đất là đất không có tranh chấp nên bạn không thể tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán và sang tên mảnh đất này sang tên bạn được. Tuy nhiên, bạn cần xác minh về tính xác thực của thông tin bên bán đưa ra xem thực tế có tranh chấp hay do bên bán không muốn chuyển nhượng nữa nên đưa ra thông tin như vậy để bạn thay đổi ý định mua.

Thứ hai, hủy cam kết thì bạn có mất tiền đặt cọc không?

Mảnh đất này không thể tiếp tục thực hiện mua bán do đang có tranh chấp nên bạn có thể thỏa thuận với bên ký hợp đồng để hủy bỏ hợp đồng mua bán và trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc. Trong trường hợp bên bán không đồng ý, bạn có thể yêu cầu người bác của người bán cung cấp thông tin để khẳng định mảnh đất này là của người bác đó chứ không phải của người đang thực hiện mua bán với bạn. Nếu có đủ căn cứ chứng minh thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này là hợp đồng vô hiệu do lừa dối và khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn sẽ lấy lại được số tiền đặt cọc của mình. Hoặc bạn có thể tự thu thập chứng cứ chứng minh mảnh đất này đang có tranh chấp nhưng lúc ký hợp đồng đặt cọc bạn đã không được thông báo về tình trạng của đất và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã ký để lấy lại tiền đặt cọc.

Thứ ba, bạn  có được bồi thường theo cam kết không?

Do bạn không nói rõ bạn và bên bán đã cam kết những gì nên tôi không thể khẳng định bạn có được bồi thường theo cam kết hay không, nếu cam kết mà bạn và bên bán đã thiết lập có nói đến bồi thường thì sẽ tuân theo đúng cam kết trong hợp đồng. Nhưng thường thì điều khoản về bồi thường chỉ áp dụng khi một trong hai bên không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ những nội dung đã cam kết mới có nghĩa vụ bồi thường. Nên bạn phải căn cứ vào nội dung hợp đồng mà bạn và bên bán đã ký để xác định có nghĩa vụ bồi thường trong trường hợp này hay không. Nghĩa vụ bồi thường chỉ phát sinh khi bên vi phạm có lỗi, nếu người bán không có quyền chuyển nhượng mà lừa dối để bán đất thì bên mua không có lỗi và không phải bồi thường.

Thứ tư, trong trường hợp này thì bên bán có sai phạm hay không?

Việc xác định bên bán có vi phạm hay không còn cần căn cứ vào nội dung của hợp đồng có quy định bên bán phải có nghĩa vụ thông báo tình trạng của đất hay không? Và bên bán có thật sự có quyền bán mảnh đất hay không? Dựa vào các yếu tố này mới có thể xác định bên bán có vi phạm gì không được.

Nhưng chúng tôi không nắm rõ nội dung của hợp đồng cũng như tình hình thực tế nên rất khó để khẳng định được bên bán có vi phạm gì không? Bạn có thể căn cứ vào nội dung bản hợp đồng hiện có và những quy định của pháp luật đã được dẫn ở trên để xem xét vào trường hợp của mình để xác định.

---

3. Hỏi đáp về sang tên quyền sử dụng đất?

Câu hỏi:

Nhờ văn phòng tư vấn giúp em về sang tên quyền sự dụng đất như sau: Gia đình e có  năm anh em trai,  bố mẹ đã mất để lại cho anh cả với anh hai hai miếng đất đã được sang tên còn miếng kia để lại cho ba anh em vẫn tên của ông bây giờ tôi muốn sang tên cho ba anh em nhưng bên anh cả không ký các giấy tờ cần thiết (bác cả cũng mất còn bác gái với con trai). Vậy tôi có thể sang tên được không (khi mất ông có di chúc nhưng mẹ con bác cả giữ). Luật sư tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 627 Bộ luật dân sự 2015 quy định hình thức của di chúc:

“Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.”

Và Điều 652 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về di chúc hợp pháp:

“1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

...

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Như vậy, di chúc của bố bạn để lại phải đảm bảo hai điều kiện nêu trên về nội dung và hình thức thì mới được coi là hợp pháp. Do chưa kiểm tra được tính hợp pháp của di chúc nên chúng tôi chia thành hai trường hợp xảy ra như sau:

+ Nếu di chúc bố bạn để lại không hợp pháp thì theo nguyên tắc chung, nếu không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, tài sản của bố bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật.Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể các hàng thừa kế bao gồm:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Căn cứ theo quy định trên, các con không phân biệt trai, gái đã lập gia đình hay chưa đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Như vậy, tất cả 05 người con của bố mẹ bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất và sẽ được hưởng một phần trong khối di sản này. Nếu bạn muốn sang tên mảnh đất còn lại cho 3 anh em thì phải được sự đồng ý của những người thừa kế còn lại, tức là phải được vợ và con của người anh cả cùng 4 anh em của bạn đồng ý. Nếu có một người không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì bạn cũng không thể làm thủ tục sang tên GCN được. 

+ Nếu di chúc hợp pháp thì tài sản sẽ được chia theo di chúc, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu chị dâu cả đưa ra bản di chúc đó để làm căn cứ sang tên quyền sử đất cho ba anh em còn lại. Trong trường hợp chị dâu bạn nhất quyết không cung cấp thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo