Luật sư Nguyễn Mạnh Tuấn

Đất đang tranh chấp có đủ điều kiện chuyển nhượng không?

Luật Minh Gia cho tôi hỏi về điều kiện mua bán, chuyển nhượng đất đang tranh chấp như sau: Tôi và bên B có kí kết một hợp đồng nhận tiền đặt cọc về mua bán đất, trong hợp đồng ghi rõ tôi sẽ được bên B bán một thửa đất với chiều rộng là 7.0m, dài là 50m. Hôm nay, trong quá trình đo đất lấy số liệu chính xác, xảy ra tranh chấp giữa chủ đất (bên B) với chủ đất sát bên ranh giới (bên C).

Trước đây, theo bên C, lúc xây nhà vì tránh mâu thuẫn với bên B nên đã chừa lại một phần đất nhỏ để thợ xây có thể làm việc mà không phải đi sang đất phía bên B, phần đất đó hiện giờ đang xảy ra tranh chấp. Bên B bắt tôi phải mua mẩu đất đó trong khi bên B chưa giải quyết tranh chấp phần đất đó với bên C, tôi cho bên B thời hạn là 5 ngày kể từ ngày hôm nay phải giải quyết xong tranh chấp đó, sau 5 ngày nếu không có hiệu lực, tôi sẽ làm đơn kiện bên B là VI PHẠM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC. Nhưng thưa Ls, hợp đồng nhận tiền đặt cọc đó chỉ có chữ kí một phía bên B (có chữ kí chồng mà không có chữ kí của vợ), vậy trong trường hợp này tôi phải làm gì để không bị bên B hủy hoặc chối hợp đồng đã kí kết?.* Người kí hợp đồng là chồng và vẫn có năng lực hành vi dân sự, không bị ép buộc trong lúc kí kết hợp đồng đồng thời bên B đã đọc kĩ hợp đồng mà tôi đã viết trước khi kí kết và nhận tiền cọc. Chân thành cảm ơn.

1. Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất có tranh chấp

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Luật đất đai năm 2013 có quy định như về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d)Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyến sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Như vậy, khi mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì diện tích đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013. Trong đó, diện tích đất đó phải đang không có tranh chấp. Như bạn đã trình bày, thì diện đất đất đó đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đất ( bên B) với chủ đất sát bên ranh giới ( bên C). Do vậy, diện tích đất đó không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp trước. Do đó, nếu như bạn vẫn muốn tiếp tục thực hiện việc mua bán diện tích đất đó với bên B thì bạn phải đợi đến khi bên B và bên C giải quyết xong tranh chấp.

Về việc xử lý số tiền đặt cọc thì tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:  “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu như trong trường hợp mà bên B từ chối giao kết hợp đồng thì nếu như không có thỏa thuận khác giữa bạn với bên B thì theo quy định của pháp luật bên B phải trả lại cho bạn số tiền bạn đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị số tiền mà bạn đã đặt cọc.

---

2. Quy định về mua bán đất trái thẩm quyền

Câu hỏi đề nghị tư vấn:

Nay tôi viết mail này xin gửi đến công ty luật minh gia mong nhận được sự tư vấn của quý công ty về tranh chấp đất đai. > > Hiện tại ở quê nhà tôi đang có 1 mảnh đất khoảng 100m2.  Đất giáp mặt đường đi chính của thôn,  gần liền kề khu dân cư ở. > > Mảnh đất này có lịch sử từ thời ông tôi,  đã sử dụng ổn định qua mấy chục năm nay,  mảnh đất hiện tại là ao sâu thời xưa,  bố mẹ tôi đã phải cải tạo rất nhiều để có được mảnh đất đẹp như giờ. > > Thời đó ông làm trưởng thôn,  lúc ấy bố tôi bị tàn tật do bị não.  Lúc đó ông nội tôi đã xin mảnh đất đó với thôn cho bố tôi trồng trọt thêm (giờ ông tôi đã mất) và đã được chính quyền địa phương đồng ý,  thời xưa đất cát xin dễ nên cũng không có giấy tờ gì. > > Nay nhà tôi bán mảnh đất đó cho đứa cháu làm phó thôn,  và bị 1 số người gen gét đã làm đơn kiện lên xã,  khi thực hiện mua bán,  tôi cũng đã trao đổi rõ ràng về nguồn gốc,  thực trạng của mảnh đất đó,  và cháu tôi chấp nhận mua nó. > > Khi có đơn kiện lên xã,  xã đã có biên bản nói mảnh đất nhà tôi không được phép bán.  Hiện tại cách đó 200m đang xây dựng trường mầm non,  nay thôn lấy lý do giải tỏa làm khuôn viên công cộng ( mảnh đất nhà tôi nằm gần 1 nhà dân ). Mấy ngày trước Trưởng thôn cùng 1 số bảo vệ đã thuê Cần cẩu đến xúc mảnh đất nhà tôi ( UBND Xã chưa cho phép làm vậy,  cũng như chưa có lệnh thu hồi ). Thấy cẩu đến hoạt động,  bố tôi ra ngăn cản  và bị bảo vệ chói lại ( BỐ TÔI LÀ NGƯỜI TÀN TẬT ĐƯỢC HƯỞNG CHẾ ĐỘ XÃ HỘI,  TRONG TRƯỜNG HỢP NÀY THÌ BẢO VỆ CÓ SAI HAY KHÔNG ,  MONG LUẬT SƯ GIẢI ĐÁP ) > > - Tóm tắt:  với mảnh đất trên gia đình tôi ngăn cản là đúng hay sai ? > > + nhà tôi có quyền lợi gì từ mảnh đất trên,  cũng như xử lý ra sao cho đúng với pháp luật > + trong trường hợp trên nếu nhà tôi kiện trưởng thôn và bảo vệ thì luật pháp sẽ đứng về bên nào ? > > => Tôi rất mong nhận được sự tư vấn từ các luật sư của công ty.  Để gia đình tôi xử lý và giải quyết mọi chuyện theo đúng pháp luật.  > Tôi xin cảm ơn rất nhiều.

Trả lời tư vấn:

Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện mua bán đất căn cứ theo điều 188 Luật đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

''Xem trích dẫn quy định tại phần 1''

Do đó, trường hợp này, đất của gia đình bạn chưa đủ điều kiện mua bán.

Thứ hai, để được cấp GCNQSDĐ gia đình bạn phải có giấy tờ theo quy định tại điều 100 LDĐ và điều 18 NĐ 43/2014 hoặc sử dụng ổn định theo quy định tại điều 101 LDĐ 2013. Về vấn đề này bạn có thể tham khảo trong bài viết sau:

>> Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Về vấn đề, bố bạn bị trói, nếu có dấu hiệu vi phạm hình sự thì gia đình bạn có thể làm đơn ra Cơ quan Công an để trình báo về hành vi trên.

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo