Đặt cọc tiền mua đất nhưng bên bán không giao đất thì giải quyết như thế nào?

Kính gửi Công ty Luật Minh Gia, Cháu là con của mẹ H. xin Quý Công ty vui lòng tư vấn cho cháu hiểu rõ hơn gia đình cháu nên làm gì trong sự việc sau : ( Gia đình cháu ở TP Hồ Chí Minh )     Mẹ cháu tên H. có thỏa thuận ( giấy tờ tay ) mua miếng đất 150m2 của bà A với số tiền 75.000.000đ vào 12 năm trước tại Huế . Mẹ H. có đặt cọc với số tiền 20.000.000 đồng với yêu cầu khi nào bà A. có giấy tờ sổ đỏ sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại . 1 năm sau mẹ H. ra yêu cầu thanh toán số tiền và nhận giấy tờ sổ đỏ thì gia đình bà A. ngăn cản nói đây là đất tranh chấp nội bộ trong gia đình không được bán. Mẹ H. yêu cầu bà A. giải quyết cho thỏa đáng thì bà A. bảo mẹ H. để khi khác rồi thanh toán . 2 năm sau mẹ H. ra yêu cầu bà A. giải quyết xong thì bà A. nói không có tiền để làm sổ nên mẹ H. đặt cọc thêm 10.000.000đ để bà A. giải quyết giấy tờ . Lúc này bà A. lại nói trên mảnh đất bán cho mẹ H., bà A. có cho bà C. ở nhờ lâu nay vì cảm thông hoàn cảnh. Mẹ H. yêu cầu bà A. giải quyết dứt điểm bà C. và làm ra giấy tờ sổ đỏ để mẹ H. thanh toán đủ , rồi bà A. có thể lấy số tiền đó cho bà C. một ít để tìm chỗ khác sinh sống , nhưng bà A. không chịu , và để mẹ H. vô lại SG.     Đến nay, do mẹ H. cần một số tiền để chi trả nên  ra Huế yêu cầu bà A. ra sổ đỏ để mẹ H. có thể trả đủ số tiền như đã thỏa thuận từ trước và bán đất đi để lấy tiền chi trả cho tình hình của mẹ H.  Thế nhưng nay bà A. không chấp thuận bán đất cho mẹ H. với lý do đất bây giờ có giá hơn hồi xưa. Mẹ H đưa ra 2 phương án :              - Một : bà A. ra giấy tờ sổ đỏ cho mẹ H và me H. thanh toán đủ .             - Hai : Mẹ H. đã tìm được người mua miếng đất với giá 400 triệu. Bà H. ra giấy tờ sổ đỏ để mẹ H. bán được, hai người sẽ chia đôi bà A. 200 triệu mẹ H. 200 triệu.      Bà A. một mực không chấp nhận và đề nghị trả lại cho mẹ H. số tiền 30.000.000đ đã đặt cọc để hủy giấy tờ bán đất đã thỏa thuận. Mẹ H. không đồng ý vì khi đó mẹ H. đã thanh toán tiền bằng 1 cây vàng, do đó chi phí giá vàng đã thay đổi nhiều ở thời điểm hiện tại, ngoài ra chi phí vé máy bay, nhà trọ suốt thời gian qua của mẹ H. đã vượt qua số tiền đặt cọc , và trong thời gian đó, mẹ H đã vay mượn khá nhiều để có chi phí ra Huế giải quyết với bà A. Mẹ H. không đồng ý với đề nghị trên của bà A.      Thời điểm này mẹ H. gặp bà L. và  nhận ra bà A. đã bán miếng đất mẹ H. mua , cho bà L. , nay bà L. yêu cầu bà A. cùng giải quyết  (mẹ H. đã có giấy tờ mua bán giữa bà A. và bà L. có chữ ký bà A. ). Khi mẹ H. hỏi bà A. lý do thì A. đã trả lời "Chỉ mượn tiền thôi " và ngay đêm đó bà A. đã đến trả tiền cho bà L .     Kính thưa Luật sư, trong tình huống này nhà cháu vô cùng khó khăn vì công việc nợ nần tại Sài Gòn , mà Mẹ cháu thì ở Huế để giải quyết với bà A. . Cháu lo lắng nên muốn nhờ Luật sư giải đáp giùm cháu ạ. Trong tình huống này Mẹ cháu có thể kiện bà A. ra tòa và đòi lại được miếng đất không ạ ? Liệu kiện ra tòa Mẹ cháu có thể thắng không ? Vì theo cháu tìm hiểu, không thể cùng bán 1 miếng đất cho 2 người như vậy là sai pháp luật .     Cháu chỉ là người dân , không nắm rõ luật pháp . Xin Luật sư chỉ rõ khúc mắc giùm gia đình cháu ạ .      Chân thành cảm ơn 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất: Tại điểm a  khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:  “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Về vấn đề mẹ bạn có thỏa thuận ( giấy tờ tay ) mua miếng đất 150m2 của bà A. Theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán đất phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Nếu như hợp đồng mua bán đất của mẹ bạn và bà A viết tay có công chứng và chứng thực. Như hợp đồng hai bên đã thỏa thuận mẹ của bạn đã đặt cọc tiền mua đất cho bà A thì theo như đã thỏa thuận thì tới thời hạn thì bà A sẽ phải giao sổ đỏ cho mẹ bạn để tiến hành thủ tục sang tên. Còn mẹ bạn phải có nghĩa vụ trả hết số tiền còn lại cho bà A. Nhưng do bà A lại không giao sổ đỏ cho mẹ bạn vì vậy mẹ của bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết và bà A không có quyền bán mảnh đất này cho bà L.

Thứ hai:  Nếu như trong trường hợp hợp đồng mua bán đất giữa bà A và mẹ bạn có thoả thuận (giấy viết tay) nhưng không công chứng, chứng thực thì thỏa thuận mua bán đất bằng giấy viết tay nên không có giá trị pháp lý nên bà A có thể bán mảnh đất đó cho bà L. Mẹ bạn có thể yêu cầu bà A trả lại số tiền đã đặt cọc mua đất. Nếu như bà A không trả lại số tiền thì mẹ của bạn có thể kiện dân sự để đòi lại số tiền đã giao cho bà A. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
 CV tư vấn: Nguyễn Thị Ngọc Anh - Luật Minh Gia