Đăng ký sở hữu với nhà ở xây dựng trên đất trồng cây lâu năm

Câu hỏi:
Năm 2011 gia đình tôi có quyết định được nhận trợ cấp một khoản tiền để xây nhà tình nghĩa. Gia đình tôi đã xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm. Hiện nay tôi muốn được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản (nhà) trên đất. Vậy tôi có phải chuyển mục đích sử dụng đất không. Thủ tục như thế nào. Xin luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn!
 
Trả lời: Chào bạn, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
 
Theo quy định pháp luật đất đai thì đất trồng cây lâu năm (là đất nông nghiệp) cho nên bạn không thể xây dựng nhà ở trên đất, việc xây dựng nhà ở trên đất chỉ được áp dụng đối với đất ở. Như vậy, muốn xây dựng nhà ở trên đất thì trước tiên bạn phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải xin Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng. Hoàn thành hai thủ tục trên thì bạn mới có quyền xây dựng nhà ở theo nội dung trong Giấy phép xây dựng đã được cấp. Tuy nhiên, thực tế bạn không tuân thủ quy định pháp luật vì vậy, đối với trường hợp của bạn, căn cứ pháp luật hiện hành, cần giải quyết như sau:
 
Thứ nhất, đối với việc xây dựng nhà ở.
 
Căn cứ Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì:
 
“h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”
 
Vậy trường hợp của bạn, nhà ở xây dựng năm 2011 và đã hoàn thành ( thuộc trường hợp đã hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau) và không có giấy phép xây dựng thì để công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở này bạn có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch. Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì bạn phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó. Trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng bạn có thể tham khảo tại Điều 62 Luật xây dựng năm 2003.
 
Thứ hai, đối với quyền sử dụng đất.
 
Căn cứ Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
 
“a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
 
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
 
Trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bạn. Theo đó, trường hợp bạn đang sử dụng đất mà không có tranh chấp thì khi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; diện tích đất ở được xác định theo điểm a Khoản 2 Điều 20:
 
“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Bạn cần nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, trường hợp địa phương bạn chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì có thể nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (phần thứ nhất);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đăng ký sở hữu với nhà ở xây dựng trên đất trồng cây lâu năm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
CV: Nguyễn Ngọc – Công ty Luật Minh Gia.