Đăng ký biến động quyền sử dụng đất do thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh

1. Công ty A được Nhà nước (UBND tỉnh) cho thuê đất tại Cụm Công Nghiệp ("Cụm CN") trên địa bàn một huyện thuộc Tỉnh đó. Cụm CN này do các Doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư Dự án xây dựng nhà xưởng sản xuất trong Cum CN đó tự góp vốn để GPMB và góp vốn đầu tư xây dựng HTKT (Không phải do một DN hoặc do một tổ chức kinh doanh hạ tầng nào lập dự án và bỏ vốn để đầu tư XD HTKT để cho thuê lại).

2. Các DN đã được UBND tỉnh cấp Sổ đỏ, thời hạn 30 năm và hình thức giao đất là "Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm" , trong Sổ đỏ đã ghi rõ mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng Dự án nhà máy sản xuất (VD: Xây dựng Nhà máy sản xuất hàng may mặc). Dự án thuộc diện không phải đăng ký hoặc xin giấy CN Đầu tư do có quy mô "siêu nhỏ".

3. Sau khi xây dựng xong phần nhà xưởng sản xuất, do điều kiện khách quan và chủ quan, Công ty A muốn chuyển toàn bộ diện tích Nhà xưởng đó sang sản xuất mặt hàng khác (VD: không thực hiện việc SX hàng may mặc mà chuyển sang sản xuất đồ gỗ nội thất dân dụng).

B/ Nội dung xin được tư vấn:

1. Việc chuyển đổi mục đích kinh doanh sản xuất của Dự án khác với nội dung đã được nghi (xác định) trên Giấy CNQSDĐ có trái với quy định Pháp Luật về đất đai hoặc Pháp luật về Đầu Tư không / hoặc muốn như vậy thì phải xin phép Cơ quan nào???. Công ty A có quyền hợp pháp về TTHC khi thực hiện đăng ký biến động QSDĐ do thay đổi mục đích đã ghi (lần đầu) trên Giấy CN QSDĐ hay phải xin phép cấp có thẩm quyền trước khi thực hiện việc sản xuất kinh doanh mới.
2. Trương hợp, nếu Công ty A thực hiện chia tách doanh nghiệp thành 2 Cty cùng loại theo đúng quy định của Luật DN. Theo đó, Công ty Bị tách nhận phần tài sản là Quyền SDĐ và Quyền thực hiện dự án đồng thời nhận toàn bộ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi có liên quan (kế thừa), thì : (i) Có cần phải xin phép UBND tỉnh về việc bàn giao đó trước khi thực hiện chia tách hay không??; (ii) Quyền được giải quyết TTHC về đăng ký biến động QSDĐ của Công ty bị tách có hợp pháp không, hay là phải "xin" và quyền "cho" thuộc về cấp có thẩm quyền??;
Rất mong được sự tư vấn giải đáp của Quý công ty.
Xin trân trọng cám ơn.
 

Trả lời tư vấn. Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
 
Thứ nhất, đối với trường hợp công ty thay đổi mục đích xây dựng công trình nằm trong dự án.
 
Điểm c, khoản 2 Điều 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trong trường hợp cần thiết mà phải thay đổi về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình trong cùng một loại đất nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu và khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, chỉ đạo cập nhật vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện để tổ chức thực hiện.
 
Mặt khác theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 12/2009/NĐ –CP  về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình đang có hiệu lực tại thời điểm này (Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản quản lý dự án đầu tư xây dựng có hiệu lực vào ngày 5/8/2015 sẽ thay thế nghị định 12/2009/NĐ-CP), khi điều chỉnh dự án làm thay đổi địa điểm, quy mô, mục tiêu dự án  hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư quyết định. Trường hợp điều chỉnh dự án không làm thay đổi địa điểm, quy mô, mục tiêu và không vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại.
 
Như vậy, theo các quy định trên thì công ty A bạn thay đổi mục đích sử dụng của công trình, tức là thay đổi mục tiêu của dự án mặc dù không làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất ban đầu, bởi vì mục đích sử dụng đất vẫn là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Tuy nhiên trường hợp này vẫn phải thực hiện thủ tục xin phép và thông báo gửi tới UBND cấp tỉnh.
 
Thứ hai, đối với trường hợp thay đổi chủ đầu tư thực hiện dự án.
 
Khoản 2 Điều 193 Luật doanh nghiệp năm 2014 quy định Tách doanh nghiệp là trường hợp công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần chuyển một phần tài sản, quyền và nghĩa vụ của công ty hiện có (sau đây gọi là công ty bị tách) để thành lập một hoặc một số công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần mới (sau đây gọi là công ty được tách) mà không chấm dứt tồn tại của công ty bị tách.
 
Như vậy, công ty A là công ty bị tách, theo đó tư cách, quyền và nghĩa vụ của công ty A tồn tại trước khi thực hiện tách vẫn được giữ nguyên mà không bị mất đi. Theo đó, công ty A vẫn là chủ đầu tư đối với dự án này, vẫn có quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được cấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục xin phép UBND tỉnh.
 
Tuy nhiên, đối với trường hợp công ty được tách nhận chuyển giao phần nghĩa vụ này thì sau khi thực hiện việc tách doanh nghiệp, công ty A phải thông báo tới UBND tỉnh. Bởi vì chủ thể thuê đất của UBND tỉnh là công ty A nhưng hiện tại có sự thay đổi về chủ thể thì phải thông báo tới UBND tỉnh về việc thay đổi đó.
 
Về đăng ký biến động đất đai:
 
Điều 95 Luật đất đai năm 2014 quy định các trường hợp phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, đối với trường hợp chuyển mục tiêu dự án, như bạn trình bày thì ban đầu đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để đầu tư xây dựng Dự án nhà máy sản xuất. Như vậy, khi công ty chuyển từ sản xuất hàng hóa A sang sản xuất hàng hóa B, vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ sản xuất hàng hóa nào, do vậy sự thay đổi này không cần phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai.
Đối với trường hợp thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp này các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định, chủ thể thực hiện việc đăng ký biến động đất đai là công ty A và công ty mới được hình thành từ việc tách công ty A.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đăng ký biến động quyền sử dụng đất do thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
Bộ phận luật sư trực tuyến - Luật Minh Gia