Đăng kí biến động quyền sử dụng đất và xác định quyền nuôi con sau khi ly hôn

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Chào Luật sư .
    Tôi rất băn khoăn vì vấn đề của tôi rất phức tạp và có nhiều sự thay đổi mới từ Luật hôn nhân gia đình nên rất mong  luật sư tư vấn giúp tôi :
- Năm 2010 gia đình nhà chồng tôi có bán cho ông H một thửa đất vườn thuộc quyền sở hữu của bố chồng tôi trị giá 700 triệu, ông H đã giao cho gia đình nhà chồng tôi 400 triệu đồng, phần tiền còn lại sau khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên sổ miếng đất vườn đó cho ông H ( khoảng 60 ngày) ông H sẽ trả nốt cho gia đình nhà chồng tôi.
- Trong thời gian chờ làm thủ tục sang tên cho ông H thửa đất vườn trên, chồng tôi đã đề nghị ông H đưa thêm tiền trong số tiền còn lại của thửa đất vườn trên cho chồng tôi. Việc giao nhận  200 triệu đồng giữa ông H và chồng tôi được thỏa thuận bằng giấy viết tay có chữ ký xác nhận của ông H và vợ chồng tôi như sau:  
        Ông H giao thêm 200 triệu đồng trong số tiền còn lại của thửa đất vườn đổi lại  vợ chồng tôi phải giao cho ông H sổ đỏ quyền sử dụng của một thửa đất khác là tài sản riêng đứng tên hai vợ chồng tôi để làm tin và ra phòng công chứng tư nhân ATK  là hình thức để thỏa thuận việc Hợp đồng  chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đứng tên 2 vợ chồng tôi sang cho ông H với trị giá 220 triệu, sau 60 ngày khi hoàn tất việc sang tên sổ đỏ thửa đất vườn từ bố chông tôi sang tên ông H thì ông H sẽ trả lại vợ chồng tôi sổ đỏ và hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng của thửa đất đứng tên 2 vợ chồng tôi.
         Từ đó cho đến nay việc chuyển quyền sử dụng đất vườn giữa bố chồng tôi và ông H vẫn chưa xong. Ông H chưa trả lại cho chúng tôi sổ đỏ và hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng của thửa đất đứng tên 2 vợ chồng tôi.
    - Từ năm 2010 vợ chồng tôi nảy sinh nhiều mâu thuẫn không thể giải quyết nên tôi đã làm đơn đề nghị không sang tên sổ đỏ thửa đất đứng tên hai vợ chồng tôi cho ông H và gửi tới Phòng tài nguyên môi trường và các cơ quan chức năng liên quan vào năm 2012 ( để phong tỏa tài sản ) nên ông H chưa làm thủ tục sang tên được sổ đỏ thửa đất do 2 vợ chồng tôi đứng tên sang tên ông H được.
     Chúng tôi đã ly thân 3 năm nay tôi đã nộp đơn xin ly hôn chồng. Chúng tôi có hai con chung một cháu 6 tuổi và một cháu 4 tuổi. 
 
Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi :
+  Việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của 2 vợ chồng tôi với ông H vì một thỏa thuận khác như trên có được coi là hợp pháp hay không? 
 
     + Phòng công chứng ATK không chứng nhận việc giao nhận tiền giữa 2 vợ chồng tôi và ông H, thử tục sang tên sổ đỏ thửa đất do 2 vợ chồng tôi đứng tên sang tên ông H chưa thực hiện thì việc mua bán thửa đất của vợ chồng tôi đã coi là hoàn tất ,mua bán song hay chưa? 
 
     +  Tôi đề nghị chồng tôi chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất từ thửa đất đứng tên hai vợ chồng tôi sang tên cho một mình tôi đứng tên. Tôi có trách nhiệm trả toàn bộ số tiền 200 triệu và tiền lãi (nếu có vì trong thỏa thuận với ông H ở trên không thỏa thuận lãi ) và ông H hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng của thửa đất đứng tên 2 vợ chồng tôi tại phòng công chứng.Vậy thủ tục sang tên đất từ chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất từ thửa đất đứng tên hai vợ chồng tôi sang tên cho một mình tôi đứng tên có thực hiện được không?
 
   + Nếu thỏa thuận trên của tôi không thực hiện được thì khi ra tòa ly hôn phần tài sản cũng như phần tiền ông H giao cho vợ chồng tôi sẽ được tòa phân chia giải quyết như thế nào ?Tôi mong muốn được nuôi cả hai con có được không?
  Rất mong Luật sư tư vấn giúp đỡ tôi sớm nhất có thể.
Xin trận trọng cảm ơn!!!
 
Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của 2 vợ chồng bạn với ông H vì một thỏa thuận khác như trên bị coi là bất hợp pháp.

Miếng đất được bán cho ông H với giá 700 triệu đồng thuộc quyền sở hữu của bố chồng bạn. Như vậy, nếu không được bố chồng bạn đồng ý thì bạn và chồng bạn sẽ không có quyền thỏa thuận với ông H trong việc định đoạt hợp đồng mua bán đất nói trên.
Nếu việc bạn thỏa thuận với ông H về việc giao nhận 200 triệu đồng được bố bạn đồng ý thì ta cần xem xét hiệu lực của hợp đồng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đứng tên 2 vợ chồng bạn sang cho ông H với trị giá 220 triệu”. Hợp đồng này mang bản chất là hợp đồng cầm cố tài sản đó là ngôi nhà 220 triệu đồng thuộc tài sản riêng của vợ chồng bạn. Theo quy định tại Bộ Luật dân sự 2005 thì :

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

Thứ hai, “Phòng công chứng ATK không chứng nhận việc giao nhận tiền giữa 2 vợ chồng tôi và ông H, thử tục sang tên sổ đỏ thửa đất do 2 vợ chồng tôi đứng tên sang tên ông H chưa thực hiện thì việc mua bán thửa đất của vợ chồng tôi đã coi là hoàn tất ,mua bán song hay chưa?”.

Với trường hợp này, việc mua bán thửa đất của vợ chồng bạn được coi là chưa hoàn tất, chưa được pháp luật công nhận. Căn cứ:

Điều 127, Luật đất đai 2003 (Luật có hiệu lực pháp lý tại thời điểm năm 2010):

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Như vậy, thủ tục công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bắt buộc. Chỉ khi đã công chứng hoặc chứng thực thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn mới được coi là đã hoàn tất.

Thứ ba, thủ tục sang tên đất từ thưở đất đứng tên hai vợ chồng bạn sang thưở đất đứng tên một mình bạn có thể thực hiện được.

Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Như vậy, về nguyên tắc thì quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của 2 vợ chồng phải ghi đầy đủ tên của 2 vợ chồng. Tuy nhiên, nếu 2 bên có thỏa thuận thì có quyền ghi tên 1 người. Với trường hợp của gia đình bạn, mảnh đất đã ghi tên 2 vợ chồng. Hai người đã thỏa thuận sẽ ghi tên một mình bạn trên giấy chứng nhận quyến sử dụng đất thì bạn sẽ có quyền tiến hành đăng kí biến động  quyền sử dụng đất (đổi tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất nói trên.

Thứ tư, nếu thỏa thuận trên của bạn không thực hiện được thì khi ra Tòa ly hôn phần tiền và phần tài sản ông H giao cho gia đình bạn không được công nhận vì đó là tài sản có được từ hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất trị giá 700 triệu của bố chồng bạn, tài sản này thuộc sở hữu riêng của bố chồng bạn. Nếu bố chồng bạn tặng cho số tiền này cho 2 vợ chồng bạn thì đây được coi là tài sản trong thời kì hôn nhân và Tòa án sẽ tiến hành chia đôi tài sản trên khi 2 bạn ly hôn.

Bạn và chồng bạn có hai con chung: một cháu 6 tuổi và một cháu 4 tuổi. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định như sau:
 
Điều 81. Việc trông nom, chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục con sau khi ly hôn
2. Vợ, chồng thỏa thuận về người trực tiếp nuôi con, nghĩa vụ, quyền của mỗi bên sau khi ly hôn đối với con; trường hợp không thỏa thuận được thì Tòa án quyết định giao con cho một bên trực tiếp nuôi căn cứ vào quyền lợi về mọi mặt của con; nếu con từ đủ 07 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con.
 
Cả 2 con của vợ chồng bạn đều dưới 7 tuổi và trên 36 tháng tuổi. Do đó:

Nếu 2 vợ chồng bạn thỏa thuận sau khi ly hôn bạn sẽ là người trực tiếp nuôi cả 2 con thì thỏa thuận này sẽ được Tòa án công nhận và bạn sẽ có quyền nuôi cả 2 con sau khi ly hôn.

Nếu 2 vợ chồng bạn không có thỏa thuận về người trực tiếp nuôi con sau khi ly hôn thì Tòa án sẽ quyết định giao con cho một bên trực tiếp nuôi căn cứ vào quyền lợi về mọi mặt của 2 con bạn: khả năng tài chính để chăm sóc, nuôi dưỡng con; tình cảm gắn bó …

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đăng kí biến động quyền sử dụng đất và xác định quyền nuôi con sau khi ly hôn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng
Luật gia Nguyễn Thương – Luật Minh Gia