Có thể yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất khi đất nằm trong quy hoạch không?

Nội dung câu hỏi: Năm 1991 gia đình tôi có làm đơn xin được đền bù hoa màu cho phần diện tích đất giáp với đất ở của chúng tôi do HTX nông nghiệp Hào Nam quản lý. HTX nông nghiệp đồng ý và đã thu tiền đền bù hoa mầu (có phiếu thu tiền bản dấu đỏ do HTX cấp năm 1991), UBND phường thời điểm đó sau khi có ý kiến của HTX nông nghiệp đã có xác nhận “ nhất trí xử lý giải quyết theo đúng văn bản quản lý đất nông nghiệp” có dán tem và đóng dấu bản đỏ. Sau đó gia đình tôi đã xây dựng nhà ở kiên cố (3 tầng) và từ đó đến nay vẫn đang sử dụng ổn định trên phần đất đền bù này và không có bất kỳ tranh chấp gì với xung quanh. -  Năm 2009 bố mẹ tôi có làm bản chứng thực chữ ký với UBND phường với nội dung chia cho tài sản cho các con phần diện tích đất đền bù trên. - Ngày 15/11/2002 UBND thành phố Hà nội có quyết định số 153/2002/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phường Ô chợ dừa, theo bản đồ quy hoạch đó một phần diện tích đất đền bù trên nằm trong quy hoạch mở đường. Từ đó đến nay UBND quận và phường chưa có bất kỳ một văn bản thông báo nào hay quyết định nào về việc thu hồi đất, cũng như chưa có kế hoạch sử dụng đất đối với phần đường đi qua mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng. -  Năm 2013 gia đình chúng tôi có làm đơn đề nghị cấp GCNQSĐ lên UBND phường, sau đó UBND phường có ý kiến và gửi hồ sơ lên UBND quận. Kết quả, UBND phường có thông báo cho chúng tôi: chỉ cấp GCNQSĐ cho phần diện tích đất phù hợp với quy hoạch (phần đất nằm ngoài quy hoạch mở đường), phần đất còn lại không cấp do nằm trong quy hoạch mở đường. Tư vấn luật Minh gia cho tôi hỏi: Căn cứ vào giấy tờ đất của chúng tôi, việc UBND phường trả lời như trên có đúng hay không ? Theo các văn bản, thông tư, nghị định …. mới từ năm 2013 đến nay, với giấy tờ hồ sơ đất và tình hình thực tế như trình bày trên, liệu chúng tôi có được cấp GCNQSĐ cho toàn bộ phần diện tích đang sử dụng không, nếu được thì căn cứ nào để thực hiện. Trong trường hợp không được cấp toàn bộ, có phương án nào để có thể cấp được toàn bộ không ? (như chuyển mục đích sử dụng đất…..).

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, đất nằm trong khu vực quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện tại mảnh đất bạn đang sử dụng thuộc phần đất trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 gia đình bạn vẫn được yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trên. Để xác định Ủy ban nhân dân phường trả lời như vậy có đúng hay không thì bạn cần kiểm tra lại xem Ủy ban nhân huyện đã có kế hoạch sử dụng phần đất của gia đình bạn chưa.

Ngoài ra nếu phần đất của bạn đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù có đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn thực hiện như thế nào?

Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;....”

Vì bạn không cung cấp thông tin cụ thể về các giấy tờ hiện có nên để xác định các giấy tờ trên có đủ điều kiện để cấp hay không thì bạn cần đối chiếu với các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013. Nếu các giấy tờ trên không đủ điều kiện thì bạn có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã sử dụng phần đất này ổn định từ năm 1991 đến nay và không có tranh chấp theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luât đất đai năm 2013:

“2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Để yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất trên trong trường hợp không có giấy tờ hoặc có nhưng không đáp ứng theo quy định của Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì bạn cần xin xác nhận của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất về việc gia đình bạn đã sử dụng ổn định mảnh đất này từ năm 1991 tới nay mà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV: Nông Diệp - Luật Minh Gia