LS Vũ Thảo

Có thể xây công trình vượt chỉ giới đường đỏ không? Mức phạt hành chính xây dựng không xin Giấy phép?

Trường hợp nào xây dựng phải xin cấp Giấy phép xây dựng? Nếu chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ thì công trình xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ không? Có thể đổ mái bằng bê tông cốt thép với nhà cấp 4 không?

Kiểm soát phát triển đô thị và quản lý quy hoạch là moột trong những yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Cùng với sự phát triển ồ ạt của các khu công nghiệp và quá trình đô thị hóa thì sự quá tải về dân số là thực trạng không thể tránh khỏi. Do đó, để giảm tải về dân sự, tổ chức lại không gian kiến trúc, cảnh quan, hạn chế gây mất mỹ quan đô thị thì Nhà nước đã ban hành quy định về việc cấp Giấy phép xây dựng - một trong những biện pháp hữu hiệu nhằm kiểm soát và quản lý xây dựng theo đúng quy hoạch và pháp luật. 

1.  Kiến trúc công trình nhà ở có được vượt quá chỉ giới đường đỏ không?

Câu hỏi: Chào Luật sư! Tôi có mua 1 lô đất 2 mặt đường. Tôi được CB ở Bộ phận 1 cửa UBND Quận cho biết quy định hiện nay về chỉ giới xây nhà trên lô đất này là 1,2m áp dụng cả 2 mặt tiền (có QĐ của UBND tỉnh); nhưng ban công lại đưa ra 1,2m, tôi được phép xây dựng hàng rào (gạch hay sắt cũng được) để bảo vệ nhà, miễn là không lấn ra ngoài phạm vi lô đất theo giấy CNQSD đã cấp. Vậy khi lập bản vẽ thiết kế nhà (2 tầng) tôi có được bố trí bậc tạm cấp, hiên nhà (là kết cấu nổi), đường ống cấp - thoát nước, các đường điện âm, hố ga, chân móng nhà, ...(và các kết cấu âm dưới đất) ở trong khoảng lùi 1,2m này có được không? Mong sớm nhận được câu trả lời giúp tôi tránh mất thời gian sửa bản vẽ khi trình xin cấp giấy phép xây dựng. Xin cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau

Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng như sau

“1.4.22

Chỉ giới đường đỏ

Đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

1.4.23

Chỉ giới xây dựng

Đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nối và phần ngầm) và phần đất lưu không.

1.4.24

Khoảng lùi

Khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

...

2.6.7  Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường

- Các chi tiết kiến trúc của công trình do đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế về quy hoạch kiến trúc tại từng khu vực quy định;

- Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, các quy định trên phải đảm bảo nguyên tắc sau: Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường; đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè; Không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố; Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;

- Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau: Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ; Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

2.6.8  Quan hệ với các công trình bên cạnh

- Các chi tiết kiến trúc của công trình phần tiếp giáp với công trình bên cạnh do đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế và quy chế về kiến trúc, cảnh quan tại từng khu vực quy định;

- Các quy định phải đảm bảo nguyên tắc sau: Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy; Đảm bảo mọi hoạt động tại công trình này không tác động, ảnh hưởng xấu đến hoạt động (sinh hoạt, làm việc, nghỉ ngơi...) cho các công trình bên cạnh.

2.6.9  Cổng ra vào, hàng rào của các công trình dịch vụ - công cộng

- Phải đảm bảo giao thông đường phố tại khu vực cổng ra vào công trình được an toàn, thông suốt;

- Cổng và phần hàng rào giáp hai bên cổng lùi sâu khỏi ranh giới lô đất, tạo thành chỗ tập kết có chiều sâu tối thiểu 4 m, chiều ngang tối thiểu bằng 4 lần chiều rộng của cổng.

Như vậy, Khoảng lùi là Khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Theo thông tin bạn cung cấp, khoảng lùi là 1,2 m. Do đó không việc xây dựng phải đảm bảo nguyên tắc không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ. Gia đình bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xây dựng các công trình như: bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà,...cho phù hợp quy định pháp luật.

2. Tư vấn liên quan đến việc xây dựng nhà cấp bốn

Câu hỏi: Xin cho Tôi hỏi những vấn đề sau. Tôi đang xây nhà cấp 4 mà giấy tờ xây dựng đầy đủ, do cơ quan Nhà Nước cấp phát. Khi tôi đang tiến hành xây dựng lại có các anh phường tới không cho xây dựng. Lý do không cho xây dựng là trong giấy tờ cấp phát là xây nhà cấp 4 không đổ mái bằng bê tông cốt thép. Vậy cho tôi hỏi nếu phường xã làm như vậy có đúng hay không. Xin cảm ơn đã xem xét ý kiến.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp đang trong quá trình thi công xây dựng, cán bộ phương có đến và không cho tiếp tục thi công với lý do trong giấy phép xây dựng đã được cấp thì nhà cấp 4 không được đổ mái bằng bê tông cốt thép, như vậy, để xác việc họ ngăn chặn không cho xây dựng như vậy đúng hay sai thì cần phải xác định trong nội dung Giấy phép xây dựng đã được cấp có thể hiện thông tin như thế nào? Và thực tế bạn xây dựng thế nào so với giấy phép.

Về việc phân loại nhà, tại Mục I.1 Thông tư liên Bộ tài chính - Bộ xây dựng - Tổng cục quản lý ruộng đất - Ủy ban vật giá nhà nước ngày 30/9/1991 quy định:

"Nhà cấp IV:

đ.1 - Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;

đ.2 - Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);

đ.3 - Mái ngói hoặc Fibroociment;

đ.4 - Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp;

đ.5 - Tiện nghi sinh hoạt thấp;"

Như vậy, có thể xác định rằng nhà cấp IV thì mái nhà chỉ được bằng ngói hoặc Fibroociment. Do đó, trường hợp gia đình bạn xây dựng nhà cấp IV mà đổ mái bằng bê tông cốt thép thì không phù hợp.

3. Tư vấn về nội dung bản vẽ xây dựng khi xin giấy phép xây dựng

Câu hỏi: Chào luật sư. Hiện tại tôi có một miếng đất với diện tích xây dựng 54m2 trên địa bàn quận 8, tôi đang dự định xây cất 1 trệt 1 lầu và 1 tum trên sân thượng. Thưa luật sư tôi muốn biết có quy định nào bắt buộc tum trên sân thượng phải cách lộ giới là 4m không ạ (vì tôi chỉ xây 1 trệt,1 lầu và 1 tum thôi), ngoài ra phần cầu thang có bắt buộc phải xây bề rộng là 1m không vì diện tích nhỏ nếu xây như vậy thì tôi mất hết 3m diện tích trong khi đó chiều dài tôi chỉ có 13m. Vì trong bản vẽ tôi có yêu cầu phần tum rộng hơn để làm phòng thờ nhưng bên phía vẽ bản vẽ cho tôi nói là không được vì tum phải cách lộ giới 4m. Xin luật sư tư vấn giúp Tôi có những quy định đó không ạ? Xin cám ơn

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau: 

Trong trường hợp này về việc xây dựng tum cách lộ giới bao nhiêu mét thì bạn cần dựa vào chiều cao của công trình để xác định và có thể tham khảo về quy chuẩn xây dựng tại địa phương. Tuy nhiên do thông tin bạn cung cấp chưa rõ hiện nay bạn đang muốn xây dựng ở tình thành nào, chiều cao thực tế của công trình là bao nhiêu. Do đó, Luật Minh Gia chưa có dữ liệu để tư vấn chi tiết cho bạn trong trường hợp này. Theo đó, gia đình bạn có quyền yêu cầu được trích lục về quy chuẩn xây dựng này tại địa phương để biết chính xác những thông tin về xây dựng tum và diện tích cầu thang để biết rõ hơn về việc xây dựng của gia đình.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo Thông tư 22/2019/TT-BXD về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng đã trích dẫn ở trên để áp dụng vào trường hợp của gia đình cho phù hợp.

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo