Có thể tách hai thửa đất cho ba anh em được không?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Trên thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn hợp thửa hoặc tách thửa đất để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của gia đình. Đi cùng với nhu cầu đó thì người sử dụng đất cũng có những thắc mắc liên quan đến quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục cũng như nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về trình tự, thủ tục tách thửa đất

Câu hỏi tư vấn: Xin chào luật sư, Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn và giải đáp về trường hợp này, cụ thể như sau: Gia đình tôi có 5 thành viên bao gồm: bố, mẹ, và 3 người con trai, chưa có ai lập gia đình. Chúng tôi có đấu giá và mua được 2 lô đất ở thuộc đất nông thôn do uỷ ban huyện mở đấu thầu và đứng bán. Hai lô đất đều có diện tích 360m2, đều mặt tiền 10m, chiều sâu 26m, và hai lô này sát nhau. Gia đình tôi muốn mua 2 lô để chia 3 cho 3 anh em chúng tôi, vì điều kiện đấu thầu nên 1 lô mang tên là ông bà M, V, là anh trai của bố. Còn lô thứ 2 mang tên tôi, tôi là con đầu của bố mẹ tôi. Đất gia đình tôi đã mua xong, và đã có bìa đỏ. Gia đình tôi thoả thuận chia 2 lô đất trên thành 3 lô cho 3 anh em tôi. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp là bây giờ tôi phải làm đơn gì, đơn như thế nào, thủ tục như thế nào để 2 lô đất đó chia được 3 lô cho anh em chúng tôi. Và mức phí phải đóng là bao nhiêu? Xin luật sư tư vấn trả lời giúp tôi. Gia đình chúng tôi xin cảm ơn!

Nội dung tư vấn: Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, gia đình anh/chị có hai lô đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Hai lô đất đều có diện tích 360m2, một lô do ông bà M, V đứng tên và một lô do anh/chị đứng tên. Hiện tại, gia đình anh/chị có nhu cầu tách hai lô đất này thành 3 phần cho ba anh em anh/chị. Do thông tin anh/chị cung cấp không thể hiện rõ thông tin về địa chỉ nơi có đất nên chúng tôi không thể tra cứu diện tích tối thiểu để tách thửa hay hạn mức công nhận đất ở của địa phương anh/chị. Trong trường hợp này, anh/chị cần cung cấp thêm thông tin để chúng tôi tư vấn cụ thể hơn cho anh/chị. Có nhiều cách thức để gia đình anh/chị có thể tách hai lô đất thành ba phần cho ba anh em anh/chị:

Trường hợp 1: Ông bà M, V chuyển quyền sử dụng đất cho anh/chị, sau đó anh/chị tiến hành thủ tục hợp thửa đất và thực hiện chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho hai anh em anh/chị. Trong trường hợp này anh/chị cần chú ý tới thông tin hạn mức đất ở để xem xét hạn mức công nhận đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương anh/chị.

Trường hợp 2: Ông bà M, V chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho hai em của anh/chị và anh/chị cũng chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho em của anh/chị. Trong trường hợp này thủ tục anh/chị phải thực hiện sẽ khá phức tạp nhưng sẽ đảm bảo điều kiện về hạn mức công nhận đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu như anh/chị không thể thực hiện được theo trường hợp nêu trên.

Do đó, anh/chị có thể lựa chọn hình thức phù hợp với điều kiện của địa phương anh/chị, dưới đây là một số thủ tục anh/chị cần thực hiện:

Thứ nhất, về trình tự, thủ tục hợp thửa hoặc tách thửa đất

Về điều kiện tách thửa đất, pháp luật quy định một số tiêu chí như sau:

- Đáp ứng điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu;

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Để thực hiện thủ tục tách thửa đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

…

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

…”

Về trình tự, thủ tục để tách thửa đất được quy định cụ thể tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…”

Về thời hạn giải quyết, theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thứ hai, về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, trước tiên anh/chị cần lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất bằng hình thức văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại UBND cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Sau khi đã xác lập hợp đồng có công chứng, chứng thực, anh/chị sẽ tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/NĐ-CP gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…”

Về thời hạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính

Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, anh/chị phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Trong đó, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Còn đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì thuế suất đối với quà tặng được áp dụng theo biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%. Thu nhập tính thuế đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, trong quá trình làm thủ tục anh/chị sẽ phát sinh nghĩa vụ tài chính liên quan tới lệ phí hành chính nhà nước như phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Các khoản phí và lệ phí này được do Uỷ ban nhân dân tỉnh anh/chị ban hành quyết định để áp dụng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.