Có được tự ý thế chấp quyền sử dụng đất của người khác không?

Kính thưa Công Ty TNHH Luật Minh Gia. Tôi có một vấn đề liên quan đến tài sản thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi là nhà ở và cây công nghiệp lâu năm mong quý công ty giúp đỡ.Năm 1998 chú và thím tôi có cho nhà tôi 1 miếng đất với diện tích khoảng 200m2 thuộc vùng 3 tỉnh Đắc Lắc mà chưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Gia đình tôi xây dựng nhà ở là căn nhà xây cấp 4 diện tích khoảng 80m2 và trồng 35 trụ tiêu trên mãnh đất đó đã vô thu hoạch.Năm 2012 chú và thím tôi đem thế chấp mãnh đất đó cho 1 người với số tiền là 60 triệu đồng bao gồm toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của gia đinh tôi trên mãnh đất đó mà không qua chính quyền địa phương cũng như không thông báo cho gia đình tôi.Đến nay thì chú thím tôi mất khả năng trả nợ nên người nhận thế chấp bắt nhà tôi phải trả toàn bộ số tiền đó.Toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi được chính quyền địa phương xác nhận và chúng tôi vẫn đóng thuế hàng năm.Bên nhận thế chấp biết tài sản đó không thuộc quyền sở hữu của chú thím tôi nhưng vẫn nhận thế chấp.Vậy tôi xin hỏi quý công ty gia đình tôi có chịu trách nhiệm gì về khoản thế chấp đó không?Gia đình tôi có được khiếu kiện về hành vi chiếm đoạt tài sản đối với bên thế chấp và nhận thế chấp được không?Bên nhận thế chấp đòi kiện ra tòa có được không?Tôi xin chân thành cảm ơn quý công ty!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cho biết, năm 1998, gia đình bạn được chú thím cho 1 miếng đất với diện tích khoảng 200 m2. Vì thông tin bạn cung cấp không rõ ràng, tại thời điểm chú thím cho có giấy tờ về tặng cho hay không? Do đó, về vấn đề của bạn, chúng tôi sẽ chia thành 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Chú thím bạn không làm văn bản tặng cho mảnh đất này cho bạn hợp pháp

Đối với trường hợp này thì mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của chú thím bạn. Do đó, chú thím bạn hoàn toàn có quyền thế chấp mảnh đất này.

Căn cứ tại Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định về quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.”

Tại khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2003 quy định về thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất như sau:

“…

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;”

Khi thực hiện thế chấp mảnh đất này thì chú thím bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này và hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Do đó, hợp đồng thế chấp giữa chú bạn và bên thế chấp là hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005.

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Như vậy, do hợp đồng thế chấp vô hiệu nên hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là chú thím bạn phải hoàn trả lại số tiền đã nhận của bên nhận thế chấp. Gia đình bạn hoàn toàn không phải chịu trách nhiệm gì đối với khoản thế chấp này.

Trường hợp 2: Chú thím bạn đã lập hợp đồng tặng cho mảnh đất này cho bạn

Căn cứ tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

 Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

 1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

…”.

Như vậy, trong trường hợp hai bên có hợp đồng tặng cho thì bạn là người có quyền đối với mảnh đất này. Việc chú bạn làm hợp đồng thế chấp với bên nhận thế chấp là trái quy định của pháp luật. Bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp này vô hiệu.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia