Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phần đất thực tế đã bị sạt lở?

1. Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai

Trong các giao dịch liên quan đến đất đai, hiện nay còn phát sinh nhiều tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, nếu gặp các vướng mắc liên quan đến vấn đề này, bạn cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn chi tiết hoặc tham khảo ý kiến luật sư tư vấn. Nếu không có thời gian tìm hiểu hoặc chưa có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để luật sư của chúng tôi giải đáp và đưa ra cho bạn hướng giải quyết phù hợp.

Để được hỗ trợ, tư vấn về pháp luật đất đai bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được hướng dẫn tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phần đất thực tế đã bị sạt lở

Câu hỏi: Chào quý công ty, do thiếu hiểu biết về luật đất đai nên em xin phép hỏi quý công ty về vấn đề đất thực tế ít hơn rất nhiều so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ).

Khi đi mua đất, em có được người môi giới giới thiệu cho miếng đất có diện tích là 400m vuông, em có xem trên giấy CNQSDĐ cũng đúng 400m vuông, em đã đồng ý mua và có đặt cọc 100 triệu cho chủ đất, nhưng khi em về có đem thông tin miếng đất đó cho địa chính xã thì mới biết được miếng đất đó đã bị sạt lỡ xuống sông, diện tích đất thực tế chỉ còn hơn 200m vuông. Em có gọi điện cho người môi giới thì người môi giới mới nói là đã chỉ em nhầm miếng đất ở gần đó chứ không phải miếng đất trong giấy CNQSDĐ (đã bị sạt lỡ).

Hợp đồng đặt cọc của em có ra công chứng và ghi rõ diện tích đất là 400m giống trong giấy CNQSDĐ, em xin hỏi bây giờ em đã đặt cọc 100 triệu và đất thực tế so với trong giấy CNQSDĐ bị thiếu rất nhiều thì em có hủy hợp đồng đặt cọc và lấy lại tiền được không?

Nếu không lấy lại được tiền cọc và em tiếp tục thực hiện mua bán theo hợp đồng đặt cọc thì có được người bán đền bù lại phần diện tích bị mất do sạt lỡ xuống sông không?

Cuối cùng em xin hỏi là bên môi giới đã chỉ sai miếng đất (nhưng em không có bằng chứng vì không có quay video hoặc ghi âm lại) với bên bán đất đã biết đất bị sạt lỡ, ít hơn thực tế rất nhiều nhưng vẫn bán đủ theo thông tin trên giấy CNQSDĐ thì có vi phạm pháp luật không?

Em cảm ơn quý công ty đã dành thời gian đọc trường hợp của em, hy vọng quý công ty sẽ phản hồi cho em sớm.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua mảnh đất 400m2 với chủ đất thông qua trung tâm môi giới bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế mảnh đất bạn đặt cọc để mua hiện nay chỉ còn 200m2 (thiếu 200m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị sạt lở); đồng thời, trung tâm môi giới bất động sản chỉ sai vị trí đất cho bạn.

Vì vậy, để nhận lại tiền cọc bạn có thể chứng minh giao dịch đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

…”

Theo đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên được khôi phục lại tình trạng ban đầu và phải hoàn trả tiền cọc lại cho bạn theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tuy nhiên, để có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, bạn phải đưa ra bằng chứng chứng minh như: Bên môi giới cố ý chỉ sai mảnh đất cho bạn (thực tế mảnh đất bạn mua chỉ còn 200m2 nhưng bên môi giới chỉ cho bạn mảnh đất ở vị trí khác với diện tích 400m2); đưa ra các thông tin gian dối, không đúng sự thật về mảnh đất…

Trường hợp bạn không yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu mà vẫn tiếp tục giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 400m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có căn cứ để yêu cầu bên bán đền bù lại phần diện tích đất bị mất do sạt lở xuống sông.