Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân và của hộ gia đình

 
Yêu cầu tư vấn: Kính chào VP luật Minh Gia!
Xin gửi lời chúc sức khỏe - thành công tới văn phòng. Xin các luật sư VP bớt chút thời gian tư vấn giúp em như sau ạ:
 
Năm 2009 gia đình em có mua của gia đình bà A 925m2 đất nông nghiệp do chưa nắm rõ thủ tục nên 2 bên chỉ làm HĐ bằng giấy viết tay và có HTX Nông nghiệp xác thực ( Vì UBND xã ko quản lý nên ko chứng thực giúp ) các thành viên 2 bên ký kết đầy đủ. Từ đó cho đến nay GĐ em vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế và sản xuất trên diện tích đó. Đến năm 2013 do chính sách dồn điền đổi thửa nên UBND xã quản lý và yêu cầu phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và xã sẽ chứng thực thì mới gọi là hợp pháp. Do vậy GĐ em có hoàn tất thủ tục và khi nhờ gia đình bà A ký giúp lại vào hợp đồng mới thì có bà A và con trai đầu xác nhận đúng như HĐ đã bán năm 2009, còn con trai út bà A năm 2009 có tự tay viết HĐ giữa 2 bên và ký xác nhận. Nhưng đến bây giờ anh út lại lấy nhiều lý do để ko ký và gây khó khăn cho gia đình em ( Mặc dù trước toàn thể nhân dân, chính quyền anh út vẫn công nhận đã bán cho gia đình em ). Do vậy miếng đất đó giữa 2 bên vẫn đang tranh chấp, chưa hợp thức hóa cho gia đình em. 
 
Xin luật sư tư vấn giúp em
 
Hiện tại thì gia đình em phải làm gì với tình huống trên ah?
 
Nếu đệ đơn ra toà thì sẽ ntn ạ? Gia đình em có quyền lợi gì khi ra toà ko ạ? 
 
Nếu anh Út gia đình bà A cố tình ko ký thì xin Luật sư cho xin hướng giải quyết tốt nhất ạ.
 
Em xin chân thành cảm ơn ạ.
 

Tư vấn về chuyển nhượng đất nông nghiệp
 

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, về hợp đồng bằng giấy viết tay có chứng thực của HTX Nông nghiệp là hợp đồng sai về hình thức nên đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.
 
Do hợp đồng được ký kết vào năm 2009 nên thời điểm đó Luật đất đai năm 2003 vẫn có hiệu lực. Nên hai bên phải ký kết theo quy định của pháp luật tại Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003 có quy định:
 
“Đối với hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,…. đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận  của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”
 
Đây là quy định của pháp luật buộc công dân phải biết và thực hiện. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 là hợp đồng vô hiệu về hình thức.
 
Thứ hai, đến thời điểm bây giờ có tranh chấp. Do bạn chưa nêu rõ là đất trước khi chuyển nhượng là đất thuộc quyền dụng của hộ gia đình hay là đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân.
 
Trường hợp 1: Đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân.
 
Nếu đất thuộc quyền sử dụng của bà A hoặc của anh con trai đầu thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bà A hoặc anh con trai đầu xác nhận là đã có hiệu lực cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mới mà bạn đã hoàn tất thủ tục.


Anh con út không có quyền can thiệp vào trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó, và sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng trên, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và phần đất đó sẽ thuộc quyền sử dụng của bạn.
 
Trường hợp 2:  Đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình
 
Nếu đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì việc ký xác nhận vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải do tất cả thành viên trong hộ gia đình đó kí tên hoặc các thành viên ủy quyền một thành viên ký xác nhận  thì Hợp đồng chuyển nhượng mới này mới hoàn tất thủ tục.
 
Bạn có thể yêu cầu UBND xã hòa giải với anh con út, nếu anh con út vẫn cố tình không chấp nhận thì việc hòa giải tại UBND không thành. Bạn có thể khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự để đòi lại quyền lợi.
 
Trường hợp này, bạn có vẻ là bên bất lợi vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũ vô hiệu do vi phạm hình thức. Theo đó, tại khoản  2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường ".
 
Vì thế, bạn có thể kiện đòi lại số tiền mà bạn đã mua đất của gia đình bà A và những khoản bồi thường thiệt hại cho bạn ( nếu có)
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân và của hộ gia đình. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia: Hoài Anh - Công ty Luật Minh Gia