Chuyển nhượng QSDĐ không có hợp đồng có được đòi lại không?

Đề nghị tư vấn: 

Chào luật sư, tôi hiện đang sống tại G.L. Tôi có một số vấn đề về đất đai, mong luật sư tư vấn giúp tôi.
Chuyện là gia đình tôi gồm ba mẹ, tôi và 2 em đang sống cùng ông nội. Lúc trước nhà ông nội và nhà tôi ở riêng, có nghĩa là nhà sát vách nhưng bìa đỏ của ai người đó giữ. Sau này khi nhà tôi cất nhà mới thì được ông nội yêu cầu nhập chung lại và ba tôi đã đi làm lại sổ đỏ gồm đất của nhà tôi và của ông tôi. Nhưng trước khi đi nhập hai sổ đỏ lại thì hai người đã có thỏa thuận mua bán, nghĩa là ba tôi mua lại đất của ông tôi chứ không phải lấy không, nhưng lúc đó chỉ có hai người thỏa thuận bằng miệng và ba tôi đưa tiền, không có một giấy viết tay hay người chứng kiến, vì nghĩ là cha con nên tin tưởng nhau. Giờ ông tôi lại muốn lấy lại đất rồi nói rằng nhà tôi cướp đất. Ông tôi đã làm đơn đưa lên xã và nhà tôi đã bị gọi lên làm việc. Vậy xin hỏi luật sư thì giờ nhà tôi nên làm gì?

Một việc nữa mong luật sư bớt chút thời gian giải đáp. Khi ba tôi đi kê khai diện tích đất nhà ở thì chỉ kê khai căn nhà 400m2, còn lại công trình phụ, nhà kho, sân bê tông, nhà để xe (tổng diện tích này khoảng 2000m2) thì không kê khai. Khi ba tôi lên hỏi một số cán bộ xã thì được biết nếu ông tôi kiện thì sẽ được người của cơ quan tư pháp tới đo đạc lại diện tích nhà ở và diện tích trong bìa đỏ. Và 2000m2 ba tôi không kê khai đó sẽ bị phạt khoảng 400-500 triệu. Không biết như vậy có đúng không? 

Mong luật sư giải đáp, cảm ơn luật sư !

Trả lời : Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến cho công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, nêu việc giao dịch về mua bán nhà ở gắn  liền với đất giữa ông nội và bố của bạn là trước ngày 1/7/2014 thì được áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn. Theo đó  thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực  theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 127 Luật đất đai năm 2003 :

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Và cũng theo quy định tại khoản  3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định : 

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy hợp đồng của giữa bố bạn và ông nội là vô hiệu. Và ông nội bạn có quyền đòi lại đất. Tuy nhiên vì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho nhà bạn nên  ông nội bạn sẽ dùng căn cứ như thế nào để chứng minh cho việc cơ quan sai bởi lẽ thủ tục cấp giấy chứng nhận đất được luật quy định khá rõ ràng.

Thứ hai, về việc khi đi kê khai thì chỉ kê khai diện tích nhà ở ( 400m2) mà không kê khai diện tích công trình phụ, nhà kho, sân bê tông, nhà để xe (tổng diện tích này khoảng 2000m2)  thì bị xử phạt từ 400 -500 triệu đồng có đúng không?  

Việc gia đình bạn xây dựng để sử dụng mà không đăng ký tức là không được phép, theo đó gia đình bạn sẽ bị xử phạt tuy nhiên mức độ xử phạt về đất đai theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ - CP của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì không tới 400 – 500 triệu. Mức phạt cụ thể như thế nào thì tuỳ vào tình trạng của đất đó trước khi xây dựng để áp dụng mức phạt theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ – CP .

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển nhượng QSDĐ không có hợp đồng có được đòi lại không? . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
Cv : Nguyễn Phương – Công ty Luật Minh Gia