Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

  Xin chào vp luật sư GM. Tôi có câu hỏi muốn đc vp luật sư giải đáp giúp tôi.

Hiện tại tôi muốn mua lại 750m2 đất nông nghiệp của bác tôi và đã đc sự đồng ý của gia đình bác. Đất đã có sổ đỏ và tôi muốn chuyển đổi thành đất xây nhà. tôi có hộ khẩu tại xã khác nhưng cùng huyện.

Vậy hỏi quý ls giải đáp giúp tôi tôi có mua đc không và nếu mua đc thì cần những thủ tục gì.

 

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc mua đất.

Theo quy định tại Điều 188, Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bác bạn đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 750m2 đất nông nghiệp trên và khi bạn mua mảnh đất này thì cũng không có rủi ro pháp lý gì. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua và bên bán phải thực hiện các thủ tục sau:

-         Lập bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (văn bản này phải được công chứng tại UBND xã hoặc văn phòng công chứng).

-         Nộp hồ sơ kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất bao gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).
 
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).
 
3. Hợp đồng chuyển nhượng.
 
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)
 
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)
 
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

-         Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm:
 
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.
 
2. Hợp đồng chuyển nhượng.
 
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)
 
6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thứ hai, về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Theo quy định của pháp luật đất đai 2013 đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
 
Như vậy, trong trường hợp này bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, do đó bạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thủ tục quy định tại Điều 69  Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật của luật đất đai như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.
Vậy, sau khi hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên quyền sử dụng đất bạn cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng tài nguyên môi trường huyện bạn đang ở để được giải quyết. Hồ sơ bao gồm: