Đinh Ngọc Huyền

Chuyển mục đích sử dụng đất mất bao nhiêu tiền? Trình tự, thủ tục gia hạn và chuyển mục đích sử dụng đất

Pháp luật quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là gì? Có được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hay không? Trình tự, thủ tục điều chỉnh như thế nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp qua tình huống sau đây:

1.  Luật sư tư vấn về Luật Đất đai

Đất đai là quyền tài sản lớn nhất của cá nhân, tổ chức. Thời hạn sử dụng đất không xác định với đất ở mà được xác định với  những loại đất khác như đất nông nghiệp, thương mại dịch vụ,… và mỗi loại đất cũng sẽ có quy định về thời hạn sử dụng đất khác nhau và cụ thể . Chính vì vậy khi sử dụng đất có thời hạn cũng sẽ phần nào ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của cá nhân, tổ chức đó. Khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Do vậy, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến pháp luật Đất đai nói chung và thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp nói riêng, bạn cần tham khảo các quy định của Luật đất đai 2013 hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở:

Câu hỏi yêu cầu luật sư tư vấn:

Xin chào luật sư. Tôi có mua miếng đất trồng lúa nhưng đã hết hạn từ năm 2015 (tôi không gia hạn được vì trên đất có nhà). Giờ khu tôi ở đã quy hoạch lên là khu đất ở rồi nên tôi định đập nhà (để trả lại nguyên trạng tình hình đất). Hiện tôi đang có giấy ủy quyền có công chứng của chủ đất cho tôi toàn quyền gia hạn, chuyển mục đích sử dụng, mua bán, thế chấp,... trên mảnh đất đó. Tôi muốn đi gia hạn và chuyển mục đích sử dụng thì có được không? Tôi muốn biết khoản thuế cần đóng khi chuyển đổi bao nhiêu để tôi có thể chuẩn bị tốt hơn. Rất mong được luật sư cho tôi biết những bước cần làm để gia hạn và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi yêu cầu luật sư tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất: Về thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

 “1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Theo đó, thời gian được gia hạn thêm quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm, kể từ ngày hết hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp của bạn sẽ được tính từ năm 2015.

Về trình tự, thủ tục khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 74 Nghị Định 43/2014/ NĐ- CP quy định như sau:

Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất

“….2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo quy định trên thì sau khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu gia đình bạn có nhu cầu thì vẫn tiếp tục sử dụng mà không cần thiết làm thủ tục gia hạn.

Trường hợp bạn có nhu cầu thực hiện thủ tục này thì tiến hành theo quy định tại khoản 3, nghị định 43/2014/NĐ CP nêu trên. Khi làm thủ tục gia hạn, bạn phải nộp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thứ hai: Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở:

 Có chuyển được mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở được không?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 134 quy định đất trồng lúa như sau:

Điều 134. Đất trồng lúa

“1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Căn cứ vào  điểm a  Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định cá biệt về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của đất trồng lúa là:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

"aChuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng  thủy sản nước mặn, đất làm muối

Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013:

Điều 44. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2.

".....

Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”.

Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

Điều 52. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

" 1.Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt“

Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất thổ cư phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi  thì mới được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Do đó, nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất thổ cư thì bạn phải lên trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để bạn hỏi rõ tại địa phương có quy hoạch, kế hoạch sử dụng về đất trồng lúa, có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa lên đất thổ cư hay không?

 Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Thứ ba. Nghĩa vụ tài chính cần đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 5 Khoản 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP “Quy định về thu tiền sử dụng đất” và được hướng dẫn tại Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

“......

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, trường hợp của bạn thuộc trường hợp quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn nơi có mảnh đất của bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Gọi ngay