Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

1. Luật sư tư vấn về đất đai.

Luật đất đai 2013 ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyền nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của mình và được nhà nước bảo hộ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu tìm hiểu kỹ thì các quyền nêu trên không bao gồm chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó khi chuyển mục đích sử dụng đất chủ sở hữu phải tiến hành các thủ tục hành chính bao gồm cả việc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Song, để tạo điều kiện và giảm thiểu các thủ tục hành chính không cần thiết, trong một số trường hợp nhất định thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký biến động mà không cần làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nhất định bao gồm việc làm tăng giá trị của bất động sản, tiến hành cải tạo đất đúng quy định, chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline 1900.6169 để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp lên đất vường ao?

Nội dung câu hỏi: Hiện tại em có mua 200m2 đất sản xuất kinh doanh. Nguồn gốc trước đây:- Năm 2002, UBND huyện cấp Giấy quyền sử dụng đất cho ông A diện tích 200m2, đất ở.- Năm 2006, công ty B mua lại của ông A và chuyển mục đích xuống đất kinh doanh và được UBND tỉnh cấp Giấy quyền sử dụng đất.- Năm 2017, em mua lại của Công ty B và đã được Sở Tài nguyên môi trường cấp quyền sử dụng đất.- Hiện nay em có nhu cầu chuyển mục đích lên đất ở.Tuy nhiên, em nghe nói nguồn gốc trước đây là đất ở chuyển mục đích xuống đất kinh doanh, nay nếu chuyển mục đích lại đất ở thì không phải đóng thuê có đúng hay không? và thủ tục ra sao?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở?

Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Đất sản xuất kinh doanh là đất phi nông nghiệp nên khi muốn xây dựng nhà ở thì bạn cần làm thủ tục để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Và Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định:

"Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm: 

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. “

Bạn nộp hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Sau đó cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ xem xét và trình ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

...

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất....”

Nếu mảnh đất trên đã được công nhận quyền sử dụng đất với mục đích là đất ở (mục đích sử dụng lâu dài) từ năm 2002 và đang được sử dụng với mục đích phi nông nghiệp mà không phải là đất nhà nước giao hoặc cho thuê thì bạn không cần nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.