Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi không?

1. Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã có những thay đổi trong việc quy định các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua, ở nhiều địa phương, công tác thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vẫn gặp không ít bất cập, vướng mắc. Một trong những nguyên nhân chính là do pháp luật đất đai có nhiều văn bản chồng chéo, việc áp dụng còn chưa có sự thống nhất đồng bộ, đòi hỏi sự trích ngang của các văn bản của từng địa phương.

Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ được thu hồi đất của người dân nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội; bảo đảm lợi ích chung của quốc gia, công cộng. Đây là những yếu tố tạo thành điều kiện cần thiết nhằm bảo đảm cho kinh tế quốc gia ngày càng phát triển, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện và nâng cao. Việc thu hồi đất là hoạt động ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, nhiều phương diện, có tác động không chỉ trước mắt mà ảnh hưởng lâu dài.

Tuy nhiên, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thường gặp phải vướng mắc về điều kiện, về quá trình tiến hành, về mức bồi thường và giải quyết bồi thường, tái định cư... đối với chủ sở hữu đất. Thực tế cho thấy quyền lợi của chủ sở hữu đất thường xuyên không được đảm bảo. Do đó, nếu bạn gặp phải vướng mắc trên, hãy hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi qua email lienhe@luatminhgia.vn hoặc gọi: 1900.6169 để được hướng dẫn cụ thể.

2. Luật sư tư vấn về vấn đề bồi thường với đất chưa có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

CÂU HỎI TƯ VẤN: Chào Luật Sư, Xin Luật Sư tư vấn cho gia đình tôi một số vấn đề sau: - Gia đình nhà tôi trước năm 1993 có được hợp tác xã giao diện tích đất 10%. Đến năm 2003 gia đình có xây 1 căn nhà nhỏ để định cư, đến năm 2006 và 2012 qua 2 lần cải tạo nhà đén nay gia đình có một căn nhà khá khang trang. Khi tôi làm nhà chính quyền địa phương cũng không có ý kiến gì. Hiện tại vợ chồng tôi và 2 con nhỏ đang sinh sống ổn định trên căn nhà trên mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.- Tháng 3/2019 UBND thành phó có quyết định thu hồi đất ở địa phương trong đó có gia đình nhà tôi để giao cho 1 số tập đoàn xây khu độ thị thông minh. Luật Sư cho tôi hỏi trong trường hợp của tôi thì có đượng nhà nước hỗ trợ đền bù đất và tài sản? Gia đình tôi trong diện nếu bị thu hồi sẽ không có nhà và đất để ở. Luật Sư cho gia đình hỏi xem là nhà nước có cấp đất tái định cư cho gia đình nhà tôi không? Gia đình hiện tại rất lo lắng, xin Luật Sư tư vấn giúp gia đình.Trân trọng cảm ơn Luật Sư.

TRẢ LỜI: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, vấn đề hợp tác xã giao đất cho hộ thành viên trước năm 1983.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật đất đai 1987 quy định hợp tác xã được Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.

Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, thì trước năm 1993 gia đình bạn có được hợp tác xã giao đất 10%, tức là có quyết định giao đất của hợp tác xã. Căn cứ tại khoản 1 Điều 27 Luật đất đai 1987 quy định:

“Các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp được giao lại cho các hộ thành viên của mình một diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trong số đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài để các hộ này làm kinh tế gia đình.

Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quy định mức đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được giao cho mỗi hộ ở từng vùng trong địa phương mình, mỗi người không quá 10% đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp bình quân cho nhân khẩu của xã.”

Như vậy, theo quy định trên, hợp tác xã sẽ giao lại cho các hộ thành viên của mình một diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trong số đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài để các hộ này làm kinh tế gia đình, mỗi người không quá 10% đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp bình quân cho nhân khẩu của xã.

Do vậy, đất nông nghiệp, lâm nghiệp được hợp tác xã giao cho gia đình bạn có mục đích để làm kinh tế gia đình, không được sử dụng để làm đất ở.

Thứ hai, về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Đối chiếu với quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Hiện tại, gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có quyết định giao đất tại thời điểm đó, vì vậy căn cứ tại điểm a Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;…”

Theo quy định trên, gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó gia đình bạn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên đất nông nghiệp mà hợp tác xã giao cho gia đình bạn có mục đích để làm kinh tế gia đình, không phải sử dụng để làm đất ở, vì vậy gia đình bạn được bồi thường như sau:

Một là bồi thường đối với đất và tài sản trên đất theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật đất đai 2013 như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;”

Nếu có thiệt hại về cây trồng, vật nuôi thì được bồi thường theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai 2013.

Hai, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất. Đối tượng và điều kiện được hưởng hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất được quy định tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, gồm các trường hợp sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện các nghị định gồm: Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai và khoản 1 Điều 54 của Luật đất đai;

b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại điểm a khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản này đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;

đ) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất của các nông, lâm trường quốc doanh hoặc công ty nông, lâm nghiệp được chuyển đổi từ các nông, lâm trường quốc doanh đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;

e) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất của tập đoàn sản xuất nông nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;

g) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất.

2. Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai và điểm b khoản này;

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) quy định tại các điểm d, đ và e khoản 1 Điều này thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất.”

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu trên thì khi thu hồi đất nông nghiệp gia đình bạn sẽ được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Ba là hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi nghề. Khoản 6 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các điểm a, b, c khoản 1 Điều 19 của Nghị định này khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ và e khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh, của công ty nông, lâm nghiệp được chuyển đổi từ các nông, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây: 

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 129 của Luật đất đai; 

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương."

Như vậy, nếu gia đình bạn đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên khi nhà nước thu hồi đất mà không có đất để đền bù thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền đồng thời được hỗ trợ chi phí liên quan, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm khi thu hồi toàn bộ đất ở và đất nông nghiệp. Trong trường hợp không phải là đất ở thì gia đình bạn không đủ điều kiện được hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất.