Chủ sử dụng đất cũ có quyền khiếu nại đối với diện tích đất đã chuyển nhượng không ?

Nội dung yêu cầu tư vấn: Chào luật sư,

Tôi có mua 01 mảnh đất từ năm 1987, hai bên có lập đơn sang nhượng với diện tích 378 m2 và được UBND phường xác nhận. Năm 1992 UBND phường cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Kê Khai Đất cho Tôi với diện tích 420 m2. Năm 1998 UBND tỉnh cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất cho Tôi với diện tích 440 m2.

Từ khi được cấp GCN QSDĐ Tôi nộp thuế SDĐ hàng năm cho  diện tích 440 m2. Trong quá trình sử dụng Tôi không lấn chiếm đất của các hộ xung quanh, việc sai lệch diện tích do việc đo đạc mỗi thời kỳ khác nhau .Từ trước đến nay chủ sử dụng đất cũ và các hộ giáp ranh  không ai khiếu nại gì.

 Tôi xin hỏi :

Chủ sử dụng đất cũ có quyền khiếu nại Tôi về phần diện tích đất của Tôi tăng thêm so với diện tích đất đã bán ( từ năm 1987) hay không?.

Thời hiệu khởi kiện, khiếu nại việc mua, bán này đến nay còn không?. Xin cám ơn.
 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được tăng thêm qua 2 lần đo đạc.

Có thể vì nhiều lý do khác nhau dẫn đến việc diện tích đất của bạn tăng lên so với diện tích đất ban đầu nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định cá nhân, hộ gia đình“…sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…”

Từ quy định này, đối chiếu với thông tin mà bạn cung cấp thì có thể thấy: Phần diện tích đất tăng thêm so với diện tích đất ban đầu nhận chuyển nhượng, bạn đã sử dụng đất ổn định lâu dài từ trước 01/07/2014, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và không có tranh chấp và đã được cấp GCNQSDĐ với phần diện tích đất tăng thêm nên bạn hoàn toàn có quyền sử dụng đối với phần diện tích đó. Bởi vậy, chủ sử dụng cũ hoàn toàn không có căn cứ để đòi lại phần diện tích đất tăng thêm này.

Thứ hai, về quyền khiếu nại của chủ sử dụng đất cũ.

Theo quy định của Luật Khiếu nại 2011 thì: 

Cá nhân, tổ chức có quyền khiếu nại “đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước;…”

Như vậy, quyền khiếu nại của công dân chỉ đặt ra trong trường hợp có quyết định hành chính, hành vi hành chính của Cơ quan nhà nước,… mà quyết định hành chính, hành vi hành chính đó vi phạm pháp luật, hoặc xâm phạm lợi ích hợp pháp của chính cá nhân, tổ chức.

Bởi vậy, trong trường hợp này, người chủ sử dụng đất cũ sẽ không có quyền khiếu nại về phần diện tích đất tăng thêm của bạn.

Song, theo quy định của Luật tố cáo 2011 thì: cá nhân, tổ chức có quyền tố cáo “đối với hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức, viên chức trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ; hành vi vi phạm pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân về quản lý nhà nước trong các lĩnh vực;..”

Trong trường hợp, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc đo đạc đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất của bạn có vi phạm pháp luật thì trong trường hợp này người chủ sử dụng đất cũ sẽ có quyền tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đó. Hiện nay, Luật tố cáo không có quy định về thời hiệu tố cáo. Bởi vậy bất cứ khi nào người dân phát hiện có hành vi vi phạm pháp luật đều có quyền gửi đơn thư tới người có thẩm quyền để giải quyết theo luật tố cáo.

Thứ ba, về thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Hợp đồng mà đối tượng là quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng dân sự. Do hợp đồng về quyền sử dụng đất không được quy định riêng về thời hiệu khởi kiện nên cũng phải tuân theo quy định chung về thời hiệu khởi kiện của hợp đồng. Mặt khác thì quy định về thời hiệu khởi kiện ở mỗi thời kỳ là khác nhau.

Theo quy định tại Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.”

Và Khoản 3 Điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 quy định thời hiệu khởi kiện như sau:

“1- Trong thời hạn ba năm, kể từ thời điểm xẩy ra vi phạm hợp đồng, bên bị vi phạm có quyền khởi kiện trước Toà án, nếu pháp luật không có quy định khác. Quá thời hạn này, bên bị vi phạm mất quyền khởi kiện.

2- Trong trường hợp do trở ngại khách quan mà không khởi kiện được trong thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này, thì thời gian bị trở ngại khách quan không tính vào thời hiệu khởi kiện.

3- Đối với hợp đồng bị vi phạm trước ngày Pháp lệnh này có hiệu lực mà pháp luật không quy định thời hiệu khởi kiện, thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày Pháp lệnh này có hiệu lực.”

Theo thông tin bạn cung cấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bạn được xác lập từ năm 1987 (trước ngày Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 có hiệu lực) nên về vấn đề thời hiệu khởi kiện sẽ được áp dụng theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991. Theo đó thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự là 3 năm, kể từ ngày vi phạm.

Bởi vậy, trường hợp của bạn đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chủ sử dụng đất cũ có quyền khiếu nại đối với diện tích đất đã chuyển nhượng không ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng
Luật Gia: Nguyễn Thảo - Công ty Luật Minh Gia