Cấp trùng thửa đất thì giải quyết thế nào?

Câu hỏi: Nguồn gốc đất gia đình tôi từ thời ông cố, rồi đến ông ngoại tôi và bây giờ là mẹ tôi đang sử dụng. Thời trước là thuê mướn của địa chủ và đến khi nhà nước quản lý thì đóng thuế cho nhà nước. Nguyên đơn cũng chính là cháu của địa chủ gia đình tôi thuê mướn. Gia đình tôi là bị đơn. Năm 1994 ông ngoại tôi được nhà nước cấp quyền sử dụng đất. Đến năm 2001 ông ngoại tôi thiết lập thủ tục cho tặng lại mẹ tôi. Hồ sơ thiết lập quyền sử dụng đất có nguyên đơn ký giáp ranh  tại thửa gia đình tôi bị tranh chấp ngang hậu là 26,3m. Biên bản này có ghi số thửa và chiều dài ngang cụ thể. Đến năm 2002 nguyên đơn được cấp quyền sử dụng đất giáp thửa 26,3m của tôi là 18,86m. Khi này thì thửa của nguyên đơn đã chồng lên thửa 26,3 m của gia đình tôi nhưng do hai bên vẫn sử dụng ổn định ranh qua ba đời tại vị trí 26,3m của nhà tôi nên nhà tôi không hay biết. Đến năm 2009 ba tôi yêu cầu nguyên đơn cắm ranh để xuống trụ đá cố định thì nguyên đơn cắm và chứng kiến trồng trụ đá có người làm chứng. Vị trí trụ đá này cũng đúng chính là vị trí 26,3m trong quyền sử dụng đất năm 2001. Năm 2010 ba tôi xây tường rào cặp theo đúng vị trí trụ đá ranh và nguyên đơn không hề ý kiến gì. Năm 2011, nguyên đơn kiện nhà tôi lấn ranh. Khi xét xử thì tòa sơ thẩm và phúc thẩm đều bác bỏ không đề cập quyền sử dụng đất năm 2001 của gia đình tôi về chứng từ có ký giáp ranh và đúng theo hiện trạng trụ đá nguyên đơn tự xác định và chứng kiến và tường rào nhà tôi xây theo vị trí trụ đá ranh. Hội đồng xét xử sơ thẩm chỉ căn cứ theo quyền sử dụng đất gia đình tôi được cấp năm 2003 là bản đồ lưới. Trong khi, năm 2003 khi cấp có hai biên bản để làm thủ tục cấp, một biên bản đo đạc xác định mốc giới ghi số liệu cụ thể thì cán bộ địa chính tự đo, tự làm và mẹ tôi người đứng tên quyền sử dụng đất không hay nên không có chữ ký ở biên bản này. Mẹ tôi chỉ ký vào biên bản sơ họa ghi số thửa nhà tôi giáp với nguyên đơn và được vẽ bằng đoạn thẳng giữa hai thửa không ghi bất kỳ số liệu nào. Nên biên bản sơ họa này không đủ cơ sở xác định ký giáp ranh như biên bản năm 2001 có ghi cụ thể số đo các thửa đất.  Quyền sử dụng đất Năm 2003 khi cấp tại thửa dài 26,3m giáp nguyên đơn thì chỉ còn lại 19,16m. 2 m tự ý cấp cho nguyên đơn trong quyền sử dụng của họ năm 2002. Còn lại 5,1m bị bỏ ra ngoài không thể hiện trên quyền sử dụng đất của ai hết mặc dù hiện trạng nhà tôi sử dụng đến vị trí 26,3m cho đến 2011khi nguyên đơn khởi kiên. Cặp trụ đá tường rào nhà tôi xây hầm nuôi ếch, hố bigas và cặp tường rào là con mương ngoại tôi đào lấy nước tưới rẫy, sau đó mẹ tôi nuôi heo, tắm heo và lấy đất đào này làm chuồng heo bên ngoài, khu mộ bên trong. Chuồng heo và khu mộ là phần đất dài 5,1m bị trống ra ngoài không thể hiện trong quyền sử dụng đất năm 2003. Thủ tục cấp quyền sử dụng đất năm 2003 về chứng từ đã sai do chứng từ xác định đo đạc các thửa đất không có chữ ký của chủ đất là mẹ tôi. Khi cấp chứng từ không khớp với hiện trang thực tế sử dụng vì dài từ 26,3m năm 2001 còn lại 19,16m.một phần cấp cho nguyên đơn, một phần khu mộ, chuồng heo không thể hiện trên quyền sử dụng đất của ai hết. Trong khi quyền sử dụng đất năm 2001 của nhà tôi về chứng từ và hiện trạng đều khớp với nhau. Khi cấp năm 2002 cho nguyên đơn đã bị chồng thửa. Tuy nhiên, theo trả lời của ubnd thành phố trước việc gia đình tôi khiếu nại thì luôn khẳng định quyền sử dụng đất 2003 là bản đồ địa chính chính quy, cấp đúng trình tự thủ tục, khi cấp không ai khiếu nại, không ai tranh chấp. Văn bản của ubnd thành phố không đề cập quyền sử dụng đất năm 2001 và hồ sơ thiết lập quyền sử dụng đất này và khẳng định 2001 là bản đồ giải thửa 299 nên không đủ cơ sở xem xét. Khi nguyên đơn kiện thì họ chối bỏ việc cắm ranh, xây tường rào họ không tranh chấp dù gia đình tôi có nhân chứng, có chứng từ hình ảnh chụp bằng máy kỹ thuật số xác định tường rào xây trước thời điểm nguyên đơn khởi kiện. Có chứng từ trích lục hồ sơ thiết lập cứ vào quyền sử dụng đất năm 2001 và 2003. Tuy nhiên. Cấp sơ thẩm và phúc thẩm chỉ căn vào quyền sử dụng đất của nguyên đơn 2002 và nhà tôi 2003 và văn bản ý kiến của ubnd mà văn bản này chỉ ý kiến chứ không dẫn được gia đình tôi sai ở điều luật đất đai hay dân sự nào cũng không căn cứ vào chứng từ cấp giấy quyền sử dụng đất năm 2001.Không căn cứ vào hiện trạng sử dụng, nhân chứng, vật chứng trụ đá, tường rào, hình ảnh chụp tường rào xây trước thời điểm nguyên đơn khởi kiện. Kết quả, căn vào giấy 2002 nguyên đơn được cấp chồng thửa theo giấy 2001 của nhà tôi và giấy 2003 nhà tôi bị cấp thiếu cấp sai rồi xử nguyên đơn thắng buộc nhà tôi đập phá tường rào. Xin vui lòng cho tôi ý kiến khách quan về vấn đề này để tôi xem gia đình tôi có đủ cơ sở kháng nghị giám đốc thẩm không.? Chân thành biết ơn.

Trả lời: Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với yêu cầu của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì ông ngoại bạn có tặng đất cho mẹ bạn từ năm 2001, có biên bản xác nhận ký giáp ranh của gia đình hàng xóm (là nguyên đơn). Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa trình bày rõ việc ông ngoại bạn tặng đất cho mẹ bạn có được lập thành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và được công chứng, chứng thực theo quy định của luật công chứng hay không? (hoặc giấy tờ viết tay có chữ ký của ông bà ngoại và mẹ bạn). Mặt khác, việc xác định diện tích đất mà ông bạn tặng cho mẹ là 26,3 m là do gia đình bạn tự đo đạc hay thông qua cơ quan có thẩm quyền đo đạc? Nếu do cơ quan có thẩm quyền đo đạc thì phải có giấy tờ xác nhận hoặc giấy trả kết quả của cơ quan đo đạc (giấy tờ này có thể được coi là một căn cứ chứng minh phần diện tích đất mà ông tặng cho mẹ là hợp pháp và không lấn chiếm). Nếu như những giấy tờ về việc ký giáp ranh và đo đạc điện tích đất do gia đình bạn tự thực hiện thì những giấy tờ đó chưa đủ căn cứ chứng minh việc sử dụng đất của gia đình bạn là hợp pháp.

Theo quy định của luật đất đai 2013 khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển từ tên ông sang tên mẹ bạn thì văn phòng đăng ký đất đai quận huyện nơi có đất sẽ căn cứ vàophần diện tích được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông bạn và hợp đồng tặng cho đất giữa ông và mẹ là bao nhiêu? Từ đó yêu cầu bên địa chính của huyện kết hợp với địa chính ở xã, phường nơi có đất tiến hành đo đạc cụ thể để xác minh nguồn gốc cũng như diện tích mà ông bạn tặng cho mẹ ( căn cứ  theo quy định tại điều 100, 101 luật đất đai 2013 về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Sau khi xác định được chính xác diện tích đất tặng cho theo hợp đồng và đảm bảo không có sự lấn chiếm thì văn phòng đăng ký đất đai mới thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mẹ bạn.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì khi có tranh chấp xảy ra tòa án sẽ căn cứ vào những giấy tờ hoặc chứng cứ chứng minh về việc sở hữu đất để xem xét đưa ra hướng giải quyết thích hợp. Vì giấy tờ tặng cho đất của ông bạn, giấy tờ ký giáp ranh của gia đình bạn chưa đủ căn cứ chứng minh việc sử dụng 26.3 m đất của gia đình bạn có hợp pháp hay không, cho nên Tòa án dựa trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cấp tại thời điểm 2003 để giải quyết là hợp lý và không trái pháp luật.

Trong trường hợp bạn không đồng ý với bản án, quyết định của tòa án phúc thẩm hoặc có thêm những căn cứ chứng minh về việc sử dụng đất thì bạn có quyền đề nghị bằng văn bản với những người có quyền kháng nghị theo quy định tại điều 331 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về thủ tục kháng nghị giám đốc thẩm. Cụ thể:

Điều 331. Người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

1. Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp cao; bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án khác khi xét thấy cần thiết, trừ quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

2. Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân cấp huyện trong phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Thúy Vân - Luật Minh Gia