Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng diện tích

Nội dung câu hỏi: bố em có 2 anh em trai, ông em chia cho mỗi người suất đất, đất nhà em có diện tích là 902 m2. Nhưng ngày đó bố em chỉ có bìa trên ban địa chính xã, sổ đỏ thì không có. Năm 2009 chú em mới làm sổ đỏ đứng tên chú ấy nhưng lại làm luôn cả đất nhà em. Nay nhà em phát hiện ra và có ra ban địa chính xã yêu cầu họ làm lại để mẹ em chia đất cho anh em chúng em. Ban địa chính xã họ lấy lại sổ đỏ mang tên chú ấy, nhưng họ tư vấn cho nhà em là nên làm trao tặng, để chú ấy trao tặng đất cho nhà em, như vậy nó sẽ đơn giản hơn là yêu cầu hủy sổ đỏ đó đi, vì bố em mất rồi, thủ tục sẽ lằng nhằng, có khi phải mất mấy năm cũng không làm được sổ đỏ cho anh em nhà em. Nay em lấy cái sổ đỏ mà chú ấy làm đất nhà em thì thấy có ghi "mục đích sử dụng đất là: đất ở và vườn". Họ lại yêu cầu nhà em phải đi đính chính được là bao nhiêu mét đất ở, bao nhiêu mét đất vườn xong mới làm thủ tục đo đất chia cho anh em nhà em được. Mẹ em tính chia cho 4 anh em nhà em mỗi người một suất, nhưng họ bảo tổng diện tích nhà em chỉ cho được 300m đất nhà ở còn đâu phải là đất vườn. Nhưng em thấy hơi vô lý vì chia ra như vậy thì đất nhà ở với đất vườn có khác gì nhau không ạ ? Em thấy lằng ngoằng quá, ngày nào cũng phải chạy ra địa chính xã mà vẫn chưa thấy có kết quả gì. Làm trao tặng thế này sao lằng nhằng quá vậy ạ. Với cái sổ đỏ ngày 2009 chú e làm đất nhà em hết 1 triệu 600 nghìn đồng, giờ chú bắt nhà em phải trả. Tiền không nhiều nhưng em thấy quá vô lý. Mong cho em lời khuyên để em đối phó với sự việc và tiếp theo phải làm thế nào ạ ?

 Em xin cảm ơn !  Mong nhận được hồi âm của sớm của Luật sư.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất: Đất nhà ở và đất vườn có khác nhau không ?

 Luật đất đai 2013 có quy định về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì khác nhau về mục đích sử dụng:

Đất ở: Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng làm đất để ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về xử phạt về hành vi này. 

Đất vườn: Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại Điều 10 Luật đất đai 2013.

Thứ hai: Trong hoàn cảnh của bạn thì nên làm như thế nào ?

Theo thông tin bạn cung cấp, ông bạn có chia đất cho bác, chú, bố bạn. Mỗi người sẽ được hưởng những phần đất đúng theo như ông bạn đã chia (chia thừa kế theo di chúc). Đến năm 2009 chú bạn đi làm sổ đỏ đứng tên người chú, tuy nhiên phần đất này đã bao gồm cả phần đất của cả gia đình bạn. Thế nhưng ban địa chính xã vẫn tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho người chú. Trường hợp này ban địa chính xã làm như vậy là trái với quy định của pháp luật. Do đó bạn có quyền khiếu nại để hủy bỏ sổ đỏ đã cấp cho người chú, sau đó sẽ làm lại thủ tục nhận thừa kế. Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc bạn tiến hành khiếu nại trên thực tế sẽ phức tạp, khó khăn và kéo dài. Do đó, chúng tôi tư vấn cho bạn những hướng giải quyết để bạn tham khảo như sau:

- Nếu làm thủ tục tặng cho đất:

Thuế phải nộp: Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007:

"1. Thuế đối với thu nhập từ trúng thưởng, thừa kế, quà tặng của cá nhân không cư trú được xác định bằng thu nhập chịu thuế quy định tại khoản 2 Điều này nhân với thuế suất 10%"

Như vậy, khi bạn nhận tặng cho đất, bạn sẽ phải chịu mức thuế là 10% tính theo giá trị chuyển nhượng. Tuy mức thuế chuyển nhượng cao, nhưng sẽ đảm bảo sự an toàn, người chú sẽ không có quyền đòi lại đất, không có quyền bắt bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đã tặng cho đất cho gia đình bạn.

- Nếu làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thuế phải nộp: Theo quy định tại khoản Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007:

"Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%."

Như vậy, khi bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn sẽ phải chịu mức thuế là 2% tính theo giá trị chuyển nhượng. Trường hợp này tuy mức thuế phải đóng chỉ là 2%, thấp hơn so với mức thuế phải đóng khi làm thủ tục tặng cho đất, tuy nhiên sẽ tiềm ẩn rủi ro: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tồn tại về mặt giấy tờ, nhưng không có sự chuyển nhượng đất của chú cho bạn (đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người chú), do đó có thể dẫn đến việc người chú lật lọng, dùng hợp đồng chuyển nhượng này để đòi bạn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất.

Về vấn đề xác định diện tích đất ở, đất vườn ao: Thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn/đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Trường hợp nếu muốn chuyển từ đất vườn sang đất ở thì bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiếp theo, bạn có trả số tiền 1 triệu 600 nghìn cho người chú hay không ? Thì theo chúng tôi, bạn không phải trả khoản tiền này, bởi vì người chú đi làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để phục vụ mục đích cho chính mình và cũng theo quy định của pháp luật thì người làm thủ tục trên sẽ phải chịu những khoản phí và lệ phí.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !

CV Ngô Việt Hoàng - Công ty Luật Minh Gia