Vũ Thị Thảo

Cấp GCN khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp?

Tôi xin kính chào luật sư, xin cho phép tôi hỏi vấn đề về quyền sử dụng đất như sau: năm 1992 khi chia ruộng đất nông nghiệp để ổn định sản xuất mẹ tôi về nhà anh cả ở. Định suất của mẹ tôi được thể hiện tại giấy sử dụng đất nhà anh cả (giấy sử dụng có thời hạn tới năm 2006). Sau một năm do bất hòa nên mẹ tôi lại về sống với tôi cho tới lúc mất 2016.

Khi mẹ tôi về sống với tôi, anh cả đã trả lại ruộng và ra trưởng khu làm thủ tục xong không tới Ủy ban (tôi sử dụng và đóng góp nghĩa vụ thuế đầy đủ với nhà nước ). Nay mẹ tôi đã mất, tôi vẫn thờ cúng mẹ tôi. Do trình độ nhận thức có hạn nên không làm thủ tục về quyền sử dụng đất. Nay nhà nước thu hồi nhưng anh cả tôi không giao trả tôi vì thửa đất chính quyền vẫn lấy đó làm căn cứ bồi thường. Cho tôi xin hỏi như vậy là đúng hay sai. Nếu muốn nhận lại quyền sử dụng đất thì phải làm gì, mặc dù giấy chứng nhận cũ đã hết thời hạn. Về phía chính quyền xử lý như vậy có phù hợp với luật đất đai hay không? Tôi xin cám ơn sự tư vấn luật sư !

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 1992 khi chia ruộng đất nông nghiệp để ổn định sản xuất, định suất đất của mẹ bạn được thể hiện tại giấy sử dụng đất nhà anh bạn và hiện nay bạn đang sử dụng mảnh đất này. Như vậy, về bản chất thì đất nông nghiệp bạn đang sử dụng là đất do Nhà nước cấp cho mẹ bạn và thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn. Trường hợp bạn muốn được cấp GCN đối với mảnh đất nông nghiệp này thì phải có hợp đồng tặng cho / hợp đồng chuyển nhượng / di chúc của mẹ bạn để lại mảnh đất này cho bạn. Tuy nhiên, mẹ bạn mất năm 2016 và không để lại di chúc thì tài sản của mẹ bạn sẽ được chia theo pháp luật. Cụ thể Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Theo đó, trường hợp mẹ bạn mất không để lại di chúc thì mảnh đất nông nghiệp của mẹ bạn được xác định là di sản thừa kế và chia đều cho ông bà ngoại bạn (nếu có), bố bạn, bạn và anh chị em của bạn, mỗi người được hưởng phần di sản bằng nhau. Trường hợp bạn muốn đứng tên trên GCN thửa đất này thì phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, trong đó thể hiện rõ tất cả người thừa kế đồng ý để lại mảnh đất này cho bạn.

Tuy nhiên, hiện nay mảnh đất thuộc diện thu hồi của Nhà nước. Theo Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, trường hợp mảnh đất của mẹ bạn đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định Điều 75 Luật đất đai 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc phòng, công cộng thì mẹ bạn sẽ được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, mẹ bạn đã mất nên phần bồi thường của Nhà nước được coi là di sản thừa kế của mẹ bạn và được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bạn như đã phân tích ở trên. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng 

Phòng Luật sư tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia.

Gọi ngay