Căn cứ để xác định người sử dụng đất hợp pháp là gì?

1. Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai

Để người sử dụng đất thực hiện các quyền trên đối với thửa đất của mình, họ phải được công nhận, xác lập quyền sử dụng thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể được quyền thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất và được sự bảo hộ của Nhà nước theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…Tuy nhiên, trên thực tê, đối với những người sử dụng đất chưa đư

Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về lĩnh vực đất đai, bạn có thể liên hệ với chúng tôi thông qua hình thức gửi Email tư vấn hoặc liên hệ qua tổng đài 1900.6169 để được hỗ trợ tư vấn.

2.Tư vấn về căn cứ để xác định người sử dụng đất hợp pháp

Nội dung tư vấn như sau:​ Hôm nay em có 1 vấn đề thắc mắc nên mong LS tư vấn giúp em! Bố mẹ chồng em có 1 thửa đất thổ cư 400m2, và có 5 người con trai và 2 người con gái.Năm 2010 em về làm dâu thì được biết ông bà có dùng bìa đỏ thửa đất trên để vay ngân hàng 50tr. Trong suốt quãng thời gian từ năm 2010 đến 2014 vợ chồng em đều đứng ra trả lãi ngân hàng và đáo hạn nợ gốc. Đến năm 2015 vợ chồng em khó khăn nên không có điều kiện trả lãi ngân hàng đúng hạn, thì được ngân hàng thông báo gia đình đến ngân hàng để hoàn thành nghĩa vụ trả lãi và gốc đã vay ngân hàng. đồng thời có nói rằng bố mẹ chồng em đã lớn tuổi ( ông; 78t bà ;75t) không đủ điều kiện đáp ứng về yêu cầu vay vốn của ngân hàng, và khuyên nên sang tên cho các con để đứng tên vay.

Tại thời điểm đó vợ chồng em đã nói với bố mẹ là nên chuyển tên cho những anh chị nào muốn về ở chung phụng dưỡng bố mẹ đồng thời trả nợ ngân hàng, nhưng ko có ai đồng ý trả nợ và về ở chung với ông ba. Nên bất đắc dĩ vợ chồng em phải đi làm thủ tục sang tên từ ông bà sang vợ chồng em. trong quá trình đi làm thủ tục em đc bên Văn Phòng chứng thực tư vấn là ko cân các anh chị em ký vào biên bản thừa kế vì thửa đất trên đứng tên cả ông và Bà nên Ông bà hoàn toàn có quyến quyết định cho ai mà không ai trong các con có quyến phản đối.  Thủ tục sang tên vợ chồng em hoàn thành sau 3 tháng. đến nay có 1 anh trai cả không có nhà ở nên về đòi miếng thửa đất trên với lý do ông bà lớn tuổi nên cần có người ở cùng. vợ chồng em đồng ý sang lại tên cho anh trai với điều kiện trả lại phần gốc mà em  đã trả ngân hàng. nhưng tất cả các anh chị em trong gđ không đồng ý với điều kiện của vợ chồng em, mà một mực về ở không trả tiền và phải sang lại tên cho anh trai. Còn nêu ra nguồn gốc đất đó là do 1 em họ của ba chồng em cho anh trai, nhưng do anh trai không có giấy tờ tùy thân nên khi cấp bìa đỏ thì lấy tạm tên ba mẹ chồng em.

Vậy LS cho e hỏi e có phải là chủ hợp pháp của thửa đất trên hay không? và nếu em yêu cầu anh trai phải hoàn trả số tiền gốc vay ngân hàng rồi mới sang tên lại cho anh trai là có đúng với pháp luật ? Em xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, xác định chủ sử dụng đất hợp pháp:

Căn cứ theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có quyền trên đất, cụ thể:

 Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

..

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy bố mẹ chồng bạn đã thực hiện thủ tục chuyển nhương quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn. Vì đây là tài sản thuộc quyền sử dụng của riêng bố mẹ chồng nên bố mẹ có quyền chuyển nhượng, tặng cho cho con hay bất kì người nào mà không cần sự đồng ý của những người có tên trên sổ hộ khẩu. Hiện tại trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện tên của mình cho nên hai vợ chồng là người sử dụng đất hợp pháp và thực hiện các quyền trên đất. Còn việc người anh yêu cầu đòi lại đất chỉ thông qua lời nói thì chưa đủ cơ sở.

Thứ hai, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất cho anh trai. Về bản chất hiện tại bạn đang là người sử dụng đất hợp pháp trên diện tích đất này cho nên bạn có quyền thực hiện các quyền trên đất. Việc chuyển nhượng hay tặng cho có điều kiện "yêu cầu anh trai phải hoàn trả số tiền gốc vay ngân hàng rồi mới sang tên lại cho anh trai"  là sự thỏa thuận, thương lượng của các bên. Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận  chỉ cần những thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật và đạo đức xã hội. Do đó bạn có cơ sở để yêu cầu thỏa thuận vấn đề trên.