Căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu giải quyết tranh chấp đai.

Nhưng bây giờ ông bà tôi và các cô chú bên nước ngoài cho rằng đất đai và nhà ba mẹ tôi đang ở không phải là quyền sở hữu của ba tôi nên người chú cùng đứng tên trên sổ đỏ đã đại diện đứng ra kiện ba tôi. Họ yêu cầu toà phải bán nhà và đất mà gia đinh tôi đang sinh sống để chia đều ra cho ông bà và tất cả anh em ở nước ngoài. Ba tôi không đồng ý vì muốn giữ lại nhà từ đường để sau này cho con cháu ở. Người chú đã âm thầm làm 1 bản cam kết nói rằng ba tôi và chú đứng tên trên sổ đỏ là trên danh nghĩa giấy tờ thôi,chứ cả 2 không có quyền sở hữu, nó vẫn là nhà của ông bà và tất cả anh em, rồi họ giã mạo chữ ký ba tôi, ký vào bản cam kết, nộp lên phường. Ba tôi chưa bao giờ làm cam kết đó hay có bất cứ thoả thuận nào cả. Họ làm như vậy là có đúng luật hay không? Gia đình tôi nen làm gì để bảo đảm quyền lợi cho mình. Kính mong quý luật sư tư vấn ,giúp đỡ,gia đinh xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo Điều 100  Luật Đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Bố bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nếu có một trong những giấy tờ được theo quy định trên. Nếu đất nhà bạn không giấy tờ về đất thì chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:
 

Trường hợp thứ nhất, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp thứ hai, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
 

Như vậy, để xác định việc bố bạn và chú bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng hay không cần xem xét, căn cứ công nhận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005. 

Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cần xét đến nguồn gốc của đất và những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất lai như sổ mục kê, giấy tờ mua bán, thừa kế, giao đất v.v.. Nếu bố bạn và chú bạn không có giấy tờ theo quy định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc một trong hai trường hợp phân tích như trên: sử dụng đất ổn định từ năm 1994 kể từ thời điểm ông bà và các bác bạn sang định cư tại nước ngoài và không có tranh chấp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2004. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2004 là đúng theo quy định của pháp luật thì ông bà bạn và cô chú đã ra nước ngoài định cư không có quyền yêu cầu chia. Bố bạn và chú bạn là chủ sử dụng hợp pháp, khi muốn định đoạt quyền sử dụng đất như mua bán, tặng cho … phải được sự đồng ý của bố và chú bạn. Nếu chú bạn muốn định đoạt mà không được sự đồng ý của bố bạn thì hai bên có thể làm thủ tục tách thửa nếu diện tích đủ hạn mức đất tối thiểu hoặc khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. 

Chú bạn làm giả bản cam kết và giả mạo chữ ký của bố bạn là trái quy định của pháp luật và bản cam kết này không có giá trị pháp lý. Bạn có thể thông qua Tòa án hoặc nhờ cơ quan có thẩm quyền, có chức năng giám định chữ ký để xác định nội dung và chữ ký của bố bạn trong bản cam kết trên. 

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga - Công ty Luật Minh Gia.