Bồi thường thu hồi đất không có sổ đỏ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:
1. Gia đình tôi hiện đang nằm trong một dự án mở rộng đường. Đất đai nhà tôi chỉ được mua bán qua hình thức viết tay, không có giấy phép quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hằng năm gia đình tôi vẫn đóng thuế đất đai đầy đủ. Vậy khi áp giá đền bù thì có được áp giá như những hộ đã có sổ đỏ không?
2. Đất của tôi là đất ở đô thị. Tôi mua vào năm 2003 bằng hình thức viết tay, từ năm 1993 đến 2003 thửa đất của tôi đã trải qua 3 đời chủ. Hiện đất đai tôi ở ổn định và không có tranh chấp. Nếu bây giờ tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng mức phí bao nhiêu?
 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh gia, trường hợp này chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, trường hợp bồi thường thu hồi đất đối với người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ - CP, cụ thể như sau:

Điều 13. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.
2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Đối với những khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo Khoản 2 Điều 13 thì đối với trường hợp nhà bạn đóng thuế đất đai đầy đủ hằng năm thì khi bồi thường thu hồi đất sẽ không bị trừ khoản tiền nghĩa vụ này nữa. Mức bồi thường thu hồi đất áp dụng như đối với trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, bạn phải xác nhận rõ ràng trước đó người đã chuyển nhượng mảnh đất cho bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

*) Trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy lần đầu, nghĩa vụ tài chính phải thực hiện bao gồm:

 + Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định nhà đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 6 Thông tư này và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Nộp tiền sử dụng đất: Xét trường hợp cụ thể của bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 100 luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” 

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

*) Trường hợp khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chỉnh phải thực hiện bao gồm:

+ Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

+ Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại  Điều 6 Thông tư 124/2011 và Điều 3 thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ

+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại a6, a7, điểm a, khoản 2, Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Bồi thường thu hồi đất không có sổ đỏ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!.
Luật gia: Ngọc Hà – Công ty Luật Minh gia.