Bồi thường khi chuyển nhượng đất vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng

Nội dung câu hỏi: Tôi có một vấn đề về đất đai rất mong quý công ty luật Gia Minh giúp đỡ. Tôi xin chân thành cám ơn. Đầu năm 2017 tôi có mua 1 lô đất ở . Trước khi tôi mua lô đất thì lô đất có 1 ngôi nhà mái bằng mới xây được 2 năm, và lô đất tôi mua có sổ đỏ đất trồng cây hàng năm có thời hạn là 20 năm. Tôi có thỏa thuận với bên bán là chuyển sang đất ở đô thị  thì tôi mới mua. Thì bên bán đã chuyển được mục đích sdd ở đô thị cho tôi tại địa chính công tp. Trên sở đỏ có nghi la diện tích 81m2, với ranh giới thực địa là hình thang khớp với ranh giới lô đất trên sổ đỏ mà nhà nước làm cho tôi, và đã chuyển nhượng sang tên cho tôi. Và tôi đã đi công chứng và làm hợp đồng mua nhà với bên bán đúng theo pheo luật , tôi mua lô đất với căn nhà tổng là 600.000.000 vnd. Nhưng tháng 11 năm 2017 thì cán bộ địa chính phường có gọi tôi lên xác nhận diện tich lô đất nhà tôi. Khi tôi lên thì cán bộ địa chính in tờ bản đồ giấy khổ a0 cho tôi xem lô đất nhà tôi, nhưng trên tờ bàn đồ giấy thì tôi thấy lô đất nhà tôi là hình vuông chứ không phải la hình thang ( lô đất nhà tôi trên thực tế và trên ranh giới sổ đỏ là hình thang có cạnh lồi vát ) chứ không phải hình vuông, và tôi thấy trên bản đồ giấy nghi lô đất nhà tôi chỉ có 69m2 hụt mất trên sổ đỏ là 12m2, tôi có mời công ty đo đạc về đo lại lô đất cho tôi thì thực tế đo được là 77m2, hụt với sổ đỏ  4m2, khi tôi mua lô đất dựa trên diện tích trên sổ đỏ.là 81m2. Và hơn với bản đồ giây mà cán bộ địa chính phường là 8m2. Lô đất nhà tôi mua không có tranh chấp với cac bên xung quanh.Cho tôi hỏi quý công ty. Giờ tôi phải làm như thế nào để đòi lại quyền lợi cho tôi với bên bán, và làm viêc với cán bộ địa chính phường như thê nao. Rất mong quý công ty giúp đỡ. Tôi chân thành cám ơn.

Trả lời: Cám ơn ban đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau

Điều 7 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính "1. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.

2. Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.

3. Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.

4. Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:

a) Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định như sau:

- Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

- Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp"

Như vậy, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận theo kết quả quá trình đo đạc thực tế dựa trên hồ sơ địa chính . Nếu bạn thấy rằng có sự thay đổi về hình dạng thửa đất so với những gì bên bán đã cam kết theo hợp đồng chuyển nhương thì bạn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường do vi phạm nghĩa vụ trọng hợp đồng chuyển nhượng theo Điều 419 Bộ luật dân sự 2015 "Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc"

Bạn có quyền gửi đơn lên Tòa án nhân dân Quận (Huyện ) nơi có thửa đất này để giải quyết .

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Luật gia / CV tư vấn: Phương Hà- Luật Minh Gia