Bên nhận chuyển nhượng giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giải quyết như thế nào?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Nếu hai bên không thực hiện đúng quy định này thì giao dịch chuyển nhượng không phát sinh giá trị pháp lý. Trên thực tế có rất nhiều tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có trường hợp sau khi xác lập giao dịch chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất cũng như trông trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên chuyển nhượng. Do vậy, để tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Thưa luật sư, tôi có một vấn đề muốn hỏi luật sư như sau. Năm 2012 tôi có bán một mảnh đất sổ đỏ chính chủ tên tôi, hai bên có làm hợp đồng đặt cọc và tôi có giao cho bên mua GCNQSDD để mang đi tách sổ. Nhưng kể từ đó tới bây giờ bên mua không thực hiên hợp đồng cũng không mang trả lại GCNQSDD cho nhà tôi. Sau nhiều lần liên lạc đến bây giờ tôi không liên lạc với bên mua nữa. Bây giờ tôi không có ý định bán đất nưa, vậy xin hỏi luật sư tôi có thể xin cấp lại GCNQSDD được không? Và phải làm những thủ tục gì, xin cảm ơn

Nội dung tư vấn: Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, năm 2012 anh/chị có chuyển nhượng một mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, anh/chị và bên nhận chuyển nhượng cũng đã xác lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên anh/chị không cung cấp thêm thông tin rằng sau khi xác lập hợp đồng đặt cọc, anh/chị đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản đã được công chứng, chứng thực hay chưa. Do vậy, trong trường hợp này anh/chị cần cung cấp thêm thông tin để chúng tôi tư vấn cụ thể hơn bởi theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giấy tờ bắt buộc phải có khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chuyển nhượng:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

…

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

…”

Đồng thời theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Theo đó, anh/chị và bên nhận chuyển nhượng phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực thì mới thực hiện được thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định như sau:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

…

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

…”

Như vậy, theo quy định trên thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, anh/chị và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu không thực hiện thủ tục trong thời hạn này thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“Điều 17. Không đăng ký đất đai

1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Thứ hai, về thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thông tin anh/chị cung cấp có đề cập đến vấn đề anh/chị đã nhiều lần liên lạc nhưng bên nhận chuyển nhượng không trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho anh/chị. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản mà chỉ là chứng chỉ xác nhận quyền tài sản nên hành vi giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ yếu tố để cấu thành tội chiếm giữ trái phép tài sản theo quy định tại Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Do đó, anh/chị không có quyền khởi kiện bên nhận chuyển nhượng ra Tòa án có thẩm quyền hay tố cáo ra Cơ quan Công an.

Trong trường hợp này, anh/chị có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về hồ sơ, anh/chị cần chuẩn bị gồm các giấy tờ sau căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/NĐ-CP:

“Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

…

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

…”

Về trình tự, thủ tục được quy định cụ thể tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Về thời hạn giải quyết, theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.