Cà Thị Phương

Xé hợp đồng đặt cọc có phải là hình thức hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai không?

Luật sư tư vấn về trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc không có văn bản xác nhận thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc và giấy tờ xác nhận nhận lại cọc của bên đặt cọc thì làm thế nào chứng minh đã hai bên đã có thỏa thuận về trả, đền cọc? Xé hợp đồng đặt cọc có được coi là căn cứ chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đặt cọc không?

Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin chào công ty và chúc sức khoẻ.Tôi có vài thông tin xin được tư vấn. Tôi có kí kết 1 hợp đồng đặt cọc mua bán đất, ông A đặt cho tôi là 100 triệu đồng. Thời hạn là 50 ngày tính từ ngày kí kết và nay thì đã hết hạn 50 ngày. Tôi không đồng ý bán nữa nên đã có trả cọc và bồi thương lại cho ông A. Nhưng bữa trả cọc thì tôi không có làm giấy tay 2 bên kí kết là đã trả cọc và nhận đủ tiền phạt bồi thường mà chỉ có xé đi 2 bản hợp đồng. Tuy nhiên thì chỉ có bản hợp đồng của tôi là bản chính còn bản của bên A là bản photo (do tôi sơ ý không xem kĩ). Lúc đó chỉ có 3 người, tôi, bên A và người anh của tôi (người làm chứng trong bản hợp đồng đặt cọc, cũng đồng thời là người mô giới cùng với ông A). Vậy tôi xin tư vấn là bản hợp đồng đó còn hiệu lực hay không? Nếu ông A cầm bản hợp đồng kia khởi kiện bắt tôi bồi thường tiếp, thì có người thứ 3 làm chứng là anh tôi, liệu có được nhà nước xử lý hay không? Xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và bên mua đã ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng bạn không có ý định bán, đã thỏa thuận với bên mua và hoàn tất thủ tục trả tiền đặt cọc, đền bù một khoản tiền có giá trị tương đương với số tiền đặt cọc theo như hợp đồng nhưng hai bên lại không lập giấy biên nhận đã trả tiền cọc, tiền đền cọc mà chỉ xé hợp đồng. Việc xé hợp đồng không được xác định là căn cứ để chứng minh hai bên đã chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Như vậy, hợp đồng bản gốc mà bên mua chỉ được xác định đã chấm dứt khi bạn chứng minh được hai bên đã thỏa thuận được việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc, bạn đã trả và đền tiền cọc cho bên đặt cọc thông qua các chứng cứ như người làm chứng, các hình ảnh, file ghi âm...

Trong trường hợp này anh trai bạn là người biết về quá trình giao dịch này nên có thể làm chứng theo quy định tại điều 77 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015:

“Điều 77. Người làm chứng

Người biết các tình tiết có liên quan đến nội dung vụ việc được đương sự đề nghị, Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Người mất năng lực hành vi dân sự không thể là người làm chứng”.

Theo đó, bạn có thể đề nghị anh trai mình đứng ra là người làm chứng cho quá trình giao nhận lại tiền đặt cọc và tiền đền cọc giữa bạn và người đặt cọc. Tuy nhiên, trong quá trình làm chứng anh trai bạn phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Cụ thể, điều 78 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 78. Quyền, nghĩa vụ của người làm chứng

1. Cung cấp toàn bộ thông tin, tài liệu, đồ vật mà mình có được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.

2. Khai báo trung thực những tình tiết mà mình biết được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.

3. Được từ chối khai báo nếu lời khai của mình liên quan đến bí mật nhà nước, bí mật nghề nghiệp, bí mật kinh doanh, bí mật cá nhân, bí mật gia đình hoặc việc khai báo đó có ảnh hưởng xấu, bất lợi cho đương sự là người có quan hệ thân thích với mình.

4. Được nghỉ việc trong thời gian Tòa án triệu tập hoặc lấy lời khai, nếu làm việc trong cơ quan, tổ chức.

5. Được thanh toán các khoản chi phí có liên quan theo quy định của pháp luật.

6. Yêu cầu Tòa án đã triệu tập, cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, tài sản và các quyền và lợi ích hợp pháp khác của mình khi tham gia tố tụng; khiếu nại hành vi tố tụng của người tiến hành tố tụng.

7. Bồi thường thiệt hại và chịu trách nhiệm trước pháp luật do khai báo sai sự thật gây thiệt hại cho đương sự hoặc cho người khác.

8. Phải có mặt tại Tòa án, phiên tòa, phiên họp theo giấy triệu tập của Tòa án nếu việc lấy lời khai của người làm chứng phải thực hiện công khai tại Tòa án, phiên tòa, phiên họp; trường hợp người làm chứng không đến phiên tòa, phiên họp mà không có lý do chính đáng và việc vắng mặt của họ cản trở việc xét xử, giải quyết thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Hội đồng giải quyết việc dân sự có thể ra quyết định dẫn giải người làm chứng đến phiên tòa, phiên họp, trừ trường hợp người làm chứng là người chưa thành niên.

9. Phải cam đoan trước Tòa án về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, trừ trường hợp người làm chứng là người chưa thành niên”.

Như vậy, khi bên đặt cọc khởi kiên ra Tòa thì anh trai bạn có thể làm chứng cho quá trình chuyển tiền nhằm xác nhận việc đã thanh toán và bồi thường cho nghia vụ vi phạm đặt cọc của mình đối với bên đặt cọc.  Tuy nhiên, khi đứng ra làm chứng anh trai bạn phải cung cấp các thông tin, tài liệu, đồ vật mà anh ấy có để giải quyết vụ việc. Quá trình khai báo phải trung thực và anh ấy phải chịu trách nhiệm trước những thông tin mà anh ấy cung cấp. Bên cạnh lời khai làm chứng của anh trai bạn, bạn có thể cung cấp thêm các chứng cứ khác để thuận lợi cho quá trình xét xử cũng như đảm bảo quyền lợi của mình được tốt hơn như thông qua các file ghi âm, ghi hình...

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

 CV tư vấn: Trần Thị Thìn - Luật Minh Gia

Gọi ngay