Vấn đề đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi đặt cọc chủ nhà không đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ ghi diện tích của thửa đất trên hợp đồng đặt cọc, với lý do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cầm cố tại ngân hàng (với số nợ là 240.000.000đvn), và đề nghị tôi đặt cọc đúng số tiền này thì mới nhận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho tôi xem được. Tuy nhiên khi đã nhận tiền và nhận về giấychứng nhận quyền sử dụng đất và chủ nhà đã photo cho tôi 1 bản xem. Lúc này tôi mới phát hiện các sai sót giữa bản hợp đồng đặt cọc và nội dung ghi ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:  

1 - Hợp đồng đặt cọc: - Bên A đồng ý cho bên B hết phần đất diện tích đất: 92, 6 m2 của thửa đất số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH ...........7 do UBND quận A cấp. Cụ thể thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Thửa đất số: A, tờ bản đồ số: B- Diện tích: 92,6m2

 - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Địa chỉ: .............. TPHCM

- Tài sản trên đất: Tường gạch mái tôn  Trong khi đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi:

2 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: a/Thửa đất: - Thửa đất số: A, tờ bản đồ số: B

- Địa chỉ: ..............TPHCM - Diện tích đất: 27,6m2

 - Hình thức sử dụng riêng: 27,6m2;   Chung: Không

- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị

 - Thời hạn sử dụng: Lâu dài

- Nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất b/ Nhà ở:

- Địa chỉ: ............TPHCM

 - Diện tích xây dựng: 26,3m2

- Diện tích sàn: 26,3m2 - Kết cấu: Tường gạch, mái tôn, sàn gỗ - Cấp (Hạng): Cấp 4;  Số tầng : 1

 - Năm hoàn thành xây dựng: 2006

- Thời hạn sử dụng: -/-   Ghi chú: Hành lang bảo vệ mương 5 m, Đường quy hoạch dự phóng 8 m, Diện tích nhà 97,1 m2, đất 70,2 m2 không công nhận (theo quy hoạch chi tie61`t tỉ lệ 1/2000 khu dân cư ấp T được phê duyệt theo quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 29/4/2010 của UBND quận.).

Hiện nay, với số tiền phải mua và số đất được công nhận sở hữu không tương xứng như ban đầu thỏa thuận, tôi không đồng ý tiếp tục tiến hành mua nữa và muốn nhận lại số tiền đã đặt cọc. Như vậy, tôi hay chủ nhà đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Nếu tôi không vi phạm, thì tôi phải làm gì để nhận lại tiền đặt cọc? Ngoài ra, như tôi nghe được các quy hoạch qúa năm mà không thực hiện, thì sẽ hủy bỏ không quy hoạch nữa? Nếu đúng như vậy, thì tôi sẽ tiếp tục tiến hành mua bán. Kính mong luật sư tư vấn!  

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp trên chúng tôi tư vấn như sau:

 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định về đặt cọc như sau:
 

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
 

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Thứ nhất, nhiệm vụ của hợp đồng đặt cọc đó là đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Thứ hai, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp của bạn, việc đặt cọc đã được lập thành văn bản và có người làm chứng cho việc giao nhận tiền đặt cọc thì vẫn có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về việc bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên bán hay chưa nên:

Trường hợp: chưa có “hợp đồng dân sự”. Hai bên mới chỉ thỏa thuận miệng và chưa có hợp đồng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được lập thành văn bản).

Trường hợp: trước đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì lúc này việc bạn không mua đất nữa là vi phạm hợp đồng. Và theo hợp đồng đặt cọc thì bạn sẽ mất khoản tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.Hậu quả này sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu bạn không tiếp tục giao kết, thực hiện hợp đồng do lỗi của bên bán ( diện tích đất trong giấy chứng nhận không đúng với diện tích đất đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc) thì bên bán có nghĩa vụ hoàn trả cho bạn khoản tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Vấn đề đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV. Lê Thảo – Công ty Luật Minh Gia.