Ông A muốn tặng cho anh B căn nhà cùng với đất với mong muốn là anh B sẽ chăm sóc lúc tuổi già và khi ông chết B sẽ thay ông hương khói tổ tiên. Ngày 15/2/2010 ông A đến cơ quan chức năng làm thủ tục tặng cho căn nhà và đất, sang tên sổ đỏ trước sự đồng ý của B (thủ tục và giấy tờ đã hoàn tất). Mấy tháng đầu quan hệ giữa A và B rất tốt, ngày 20/7/2010 B phá căn nhà cũ và xây dựng một căn nhà mới trị giá 600 triệu. Khoảng 1 năm sau đó B có những thái độ không tốt với ông A, hay mắng, xúc phạm ông A. Ngày 6/2/2014 ông A đòi B căn nhà cùng với đất. Luật sư cho em hỏi là việc ông A đòi lại căn nhà là hợp pháp hay không hợp pháp? và giải thích cho em hiểu hơn được không ạ. Em rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư để em có thể giải đáp được thắc mắc của mình ạ. Em cảm ơn luật sư nhiều!
 
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:

Điều 465 Hợp đồng tặng cho tài sản;
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 467 Tặng cho bất động sản:
 
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
 
Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại.
 
Theo thông tin bạn cung cấp thì ông A đến cơ quan chức năng làm thủ tục tặng cho căn nhà và đất và hiện nay đã làm xong thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất hiện nay đã thuộc về B, ông A không thể đòi lại được.

Trường hợp 1:
Tại Điều 470 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về  tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
 
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
 
Như vậy, ông A chỉ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện và bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho. Và khi chuyển quyền sử dụng đất cho B, ông A phải  lập hợp đồng tặng cho có điều kiện thì sau khi nhận quyền sử dụng đất từ ông A, B không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng bố mẹ. Thì ông A hoàn toàn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển giao cho con trai là B.

 Theo thông tin bạn cung cấp thì việc các bên có thỏa thuận về việc anh B sẽ chăm sóc ông A lúc tuổi già và khi ông A chết B sẽ thay ông hương khói tổ tiên. Tuy nhiên, thỏa thuận này không được lập thành văn bản nên đây không thể coi là điều kiện của hợp đồng tặng cho được. Vì vậy khi B vi phạm thỏa thuận này thì cũng không có căn cứ để đòi lại tài sản đã tặng cho.
 
Trường hợp 2: Ông A chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông A và con trai B là hợp đồng dân sự vô hiệu. Theo đó các bên sẽ hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận.

Cụ thể, nếu một hợp đồng không thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 thì sẽ vô hiệu:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
 
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa A và B là hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 137 BLDS 2005: “… Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;…”

Tóm lại, A có thể đòi lại đất của B nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho có điều kiện (trong đó điều kiện của hợp đồng là B phải thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng, chăm sóc bố mẹ và phải được lập thành văn bản); hợp đồng giữa A và B là hợp đồng vô hiệu.
 
Bên cạnh đó, việc B vi phạm nghĩa vụ của con cái đối với cha mẹ được quy định tại Điều 70, Điều 71 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, cụ thể như sau:
 
Điều 70. Quyền và nghĩa vụ của con
“…
2. Có bổn phận yêu quý, kính trọng, biết ơn, hiếu thảo, phụng dưỡng cha mẹ, giữ gìn danh dự, truyền thống tốt đẹp của gia đình.
….”.
Điều 71. Nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi dưỡng
“….
2. Con có nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ, đặc biệt khi cha mẹ mất năng lực hành vi dân sự, ốm đau, già yếu, khuyết tật; trường hợp gia đình có nhiều con thì các con phải cùng nhau chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ”.
 
Như vậy, nếu B vi phạm những nghĩa vụ như trên nêu thì bạn có thể báo sự việc lên UBND phường (xã) để nơi này lập biên bản vụ việc. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà B  có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, phạt cải tạo không giam giữ hoặc nghiêm trọng hơn, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về trường hợp đòi lại khi đã tặng cho quyền sử dụng đất . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng

CV Dương Chiến - Công ty luật Minh Gia