Tư vấn về thừa kế và mua bán nhà đất thuộc tài sản chung vợ chồng

Chào công ty Luật Minh Gia!

Tôi muốn hỏi: Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất của người khác, giấy tờ mua bán là viết tay. Hiện tại bố tôi đã mất, chỉ còn mẹ. Anh em tôi chỉ có 2 người, cả hai đều có gia đình và ở riêng, tôi ở nhà chồng còn anh tôi làm nhà cấp 4 trên mảnh đất bố mẹ tôi mua. Mảnh đất này bố mẹ tôi không có viết giấy tờ là cho ai trong 2 anh em.

Anh tôi có vay tôi 800 triệu nhưng tôi không có viết giấy vay nợ, số tiền này bằng giá trị lô đất và ngôi nhà anh tôi đang ở.  Anh tôi nợ tiền rất nhiều người trong đó có cả tôi và không có khả năng trả nợ.

Trước đây anh tôi có cầm tờ mua bán lô đất mà người bán đã bán cho mẹ tôi (đó là giấy viết tay). Nay tôi đã nhờ được người bán lô đất đó "viết lại" cho tờ khác và nhờ địa chính làm sổ đỏ thổ cư để bán, tiền làm giấy tờ và đóng thuế đất tôi bỏ ra và đươc sự đồng ý của mẹ tôi và "Lô đất sẽ đứng tên mẹ tôi".

Tôi muốn hỏi:

1)    Nếu đã xong  sổ hồng lô đất mẹ tôi muốn bán nhà và đất đó anh tôi cản không bán hoặc không ký thì sao?

2)    Anh tôi cầm tờ giấy viết tay trước đây nếu người ta kiện hay gây khó dễ thì sao?

3)    Nếu anh tôi lừa người khác bằng việc viết giấy vay tiền hoặc thế chấp căn nhà nhưng không trả vậy khi người ta kiện, anh tôi có phải ngồi tù không?

4)    Nếu sổ đỏ làm xong mà tôi muốn bán thì phải làm sao để chắc chắn có thể bán được mà không bị gây khó dễ bởi anh tôi hoăc các chủ nợ của anh ấy tôi phải làm gì để bảo vệ chắc chắn tài sản này (sổ đỏ lô đất) thuộc về tôi ? Vì mẹ tôi đã đồng ý cho tôi bán lô đất.

Tôi rất mong các luật sư hãy trả lời cho tôi câu hỏi này, bằng sự hiểu biết và kinh nghiệm chắc chắn để tôi có thể lấy lại tiền qua việc bán lô đất.

Xin cảm ơn!          

 Trả lời tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về quyền thừa kế đối với di sản là mảnh đất trên sau khi bố bạn mất.

Sau khi bố bạn chết, phần di sản mà bố bạn để lại về nguyên tắc sẽ được chia thừa kế cho những người có quyền hưởng thừa kế. Do bố bạn không để lại di chúc nên phần di sản đó sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm mẹ và hai anh em bạn.

Về việc xác định di sản thừa kế:

Mảnh đất và ngôi nhà trên là do bố mẹ bạn mua và xác lập trong thời kỳ hôn nhân, do vậy tài sản này thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Bố và mẹ bạn mỗi người sở hữu ½ giá trị của mảnh đất và căn nhà trên. Khi tiến hành chia thừa kế, chỉ chia phần di sản thuộc sở hữu của bố bạn, tức là chia ½ giá trị của mảnh đất và ngôi nhà trên.

Theo khoản 2 Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005, phần di sản thừa kế sẽ được chia đều cho những người đồng thừa kế.

Như vậy, phần di sản thuộc sở hữu của bố bạn sẽ được chia đều làm 3 phần bằng nhau. Mẹ bạn, bạn và người anh trai mỗi người được hưởng 1 phần. Điều này đồng nghĩa với việc anh trai bạn cũng có quyền định đoạt 1 phần giá trị tài sản của  mảnh đất và căn nhà này.

Thứ hai, về việc mẹ bạn muốn chuyển nhượng nhà và mảnh đất trên

Theo như bạn trình bày, giấy tờ viết tay mua bán mảnh đất trên giữa bố mẹ bạn và người bán đã chỉ là bản viết tay, nhưng hiện tại hợp đồng mua bán đó đã được viết lại và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mẹ bạn. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, anh trai bạn cũng sở hữu 1 phần giá trị mảnh đất và ngôi nhà trên.

Theo đó, để tiến hành việc chuyển nhượng mảnh đất và ngôi nhà trên, trước hết gia đình bạn phải thỏa thuận với nhau về việc sẽ thanh toán cho anh trai bạn phần di sản mà anh trai bạn được hưởng theo quy định của pháp luật. Do anh bạn đang nợ bạn 800 triệu, bạn có thể thỏa thuận trừ nghĩa vụ trả nợ đó vào phần di sản mà anh bạn được hưởng. Việc thỏa thuận này phải được xác lập bằng văn bản. 

Trong trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể gửi đơn tới Tòa án yêu cầu việc chia di sản thừa kế đối với phần tài sản thuộc sở hữu của bố bạn.

Sau khi chia di sản thừa kế, bạn và mẹ bạn sẽ được quyền chuyển nhượng nhà và mảnh đất trên.

Trong trường hợp chưa tiến hành chia di sản thừa kế mà mẹ bạn thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất và ngôi nhà trên. Nếu bị bên mua hoặc anh trai bạn kiện ra Tòa, Tòa án sẽ ra quyết định dừng việc chuyển nhượng đó lại và yêu cầu chia di sản thừa kế.

Đối với giấy tờ mua bán viết tay mà anh bạn đang giữ: theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. Mặt khác, hiện tại mẹ bạn và người bán mảnh đất đó đã lập lại bản hợp đồng mới theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy, bản viết tay mà anh bạn đang giữ không có giá trị pháp lý.

Thứ ba, nếu anh bạn lừa người khác bằng viết giấy vay tiền hoặc thế chấp căn nhà nhưng không trả.

Nếu anh trai bạn lừa người khác bằng việc viết giấy vay tiền nhưng không trả. Hành vi này có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm về tội lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác theo Điều 138 Bộ Luật hình sự. Cụ thể: Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 2 triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Việc xác định anh bạn có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không phải căn cứ vào thủ đoạn mà anh bạn sử dụng và các tình tiết cụ thể. Nếu anh bạn đưa ra các thông tin sai sự thật, hoặc giả mạo giấy tờ, hoặc bằng các lời nói dối khác để thực hiện việc vay tiền và chiếm đoạt số tiền đó. Anh trai bạn sẽ phải chịu hình phạt tù đối với hành vi phạm tội của mình.

Còn nếu bạn chỉ nói chung là người anh đó lừa viết giấy vay tiền của người khác nhưng không trả thì chưa thể xác định hành vi này có phạm tội hay không.

Còn trong trường hợp, anh bạn thế chấp ngôi nhà cấp 4 trên để vay tiền. Ngôi nhà này thuộc sở hữu của anh bạn, do vậy anh bạn hoàn toàn có quyền thế chấp căn nhà đó để vay tiền. Đây là quan hệ pháp luật dân sự thông thường, do vậy, nếu đến hạn mà không  trả nợ, chủ nợ có thể khởi kiện ra Tòa  để yêu cầu giải quyết tranh chấp dân sự đối với hợp đồng vay tài sản.

Thứ tư, nếu bạn muốn thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất này.

Như đã nói ở trên, ½ giá trị mảnh đất này thuộc vào di sản mà bố bạn để lại. Do vậy, nếu bạn muốn bán lô đất trên, hoặc là phải được sự đồng ý bằng văn bản của những người đồng thừa kế, hoặc là phải tiến hành chia di sản.

Bạn đã được mẹ bạn cho bạn phần giá trị mà mẹ bạn được hưởng, việc tặng cho này phải được lập thành văn bản. Do đó sau khi thanh toán cho anh trai bạn phần giá trị mà anh trai bạn được hưởng. Bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng mảnh đất trên. Ngoài ra, bạn cho anh trai vay 800 triệu, bạn có thể thỏa thuận với người anh đó trừ số tiền nợ này vào phần mà anh bạn được hưởng trong khối di sản được chia thừa kế.

Tóm lại, để đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình, bạn có thể thỏa thuận với anh trai về việc thanh toán phần thừa kế mà mỗi người được hưởng và việc thanh toán khoản nợ 800 triệu anh trai đã vay của bạn. Nếu không thỏa thuận được thì bạn nên khởi kiện ra tòa án để yêu cầu chia thừa kế.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi tư vấn liên quan đến thừa kế, mua bán nhà đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng

Luật gia. Nguyễn Mỵ - Công ty Luật Minh Gia