Mua đất thừa kế đang thế chấp như thế nào?

Nay cháu muốn hỏi:

1. Thuế của 2 bên phải chịu khi mua bán là bao nhiêu, bên bán không phải kinh doanh,mua bán lần đầu nên bên bán có được miễn thuế không?

2. Hai vợ chồng đã li hôn, tài sản do thừa kế trước khi li hôn, di chúc lại 1 mình ông chồng thì có được tính riêng là tài sản của chồng không? Toà án ra quyết định là tài sản tự xử lí, bà vợ không tranh chấp, các con không tranh chấp. Cháu cần làm các thủ tục giấy tờ gì để bảo vệ lợi ích của cháu?

3. Trong trường hợp của cháu thế này thì cháu phải tiến hành các bước, thủ tục giấy tờ như thế nào để không bị thiệt hại quyền lợi. Cháu xin cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, về thuế các bên phải chịu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng(người bán):

Bên chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là phải nộp thuế thu nhập cá nhân, dù là mua bán lần đầu không vì mục đích kinh doanh nhưng không được miễn thuế. Nếu còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ; hoặc nếu còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trước đây thì phải trả hết nợ.

Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng(người mua):

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, xác định tài sản trong thời kỳ hôn nhân.

Khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản riêng:

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng”.

Với những thông tin bạn đưa ra, người chồng được thừa kế riêng mảnh đất thì mặc dù trong thời kỳ hôn nhân thì mảnh đất đó vẫn được coi là tài sản riêng của người chồng.

Khi chủ sử dụng đất cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường được Ngân hàng nhận thế chấp đồng ý.Như vậy, bạn chỉ có thể làm thủ tục chuyển nhượng, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong trường hợp có văn bản đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp của ngân hàng.Về hợp đồng "mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng", bạn cần liên hệ với văn phòng công chứng để được hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với trường hợp của bạn.