Tư vấn về xử lý tài sản đã thế chấp khi hết thời hạn trả nợ

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề này chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Câu hỏi thứ nhất:

TH1: Gia đình đã có sự thoản thuận với ngân hàng về việc xử lý tài sản bảo đảm

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và NĐ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về sửa đổi bổ sung một số điều nghị định 163 đã quy định tương đối đầy đủ những điều khoản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là trong các tranh chấp dân sự giữa ngân hàng và người vay. Khi xử lý tài sản đảm bảo, nếu các bên đã thỏa thuận thì ngân hàng được phép xử lý tài sản của khách hàng vay tiền, ngược lại hai bên không có sự thỏa thuận nào về việc xử lý tài sản thì ngân hàng không được tự ý xử lý tài sản thế chấp đó. (tức là: nếu không có sự thỏa thuận giữa ba bạn và Qũy tín dụng về việc xử lý tài sản bảo đảm thì tổ chức tín dụng không có quyền kiểm kê và phát mại mảnh đất mà ba bạn đã thế chấp). Như vậy, trước tiên nếu không muốn bị Ngân hàng phát mại tài sản của mình thì bạn có thể thỏa thuận lại với tổ chức tín dụng về việc xử lý tài sản bản đảm đó.

 TH2: Gia đình không có sự thoản thuận với tổ chức tín dụng và đồng ý cho tổ chức tín dụng bán đấu giá

Do đã thế chấp tài sản để vay tiền và đồng ý cho ngân hàng bán đấu giá nên giờ ba bạn chưa trả được nợ, ngân hàng có toàn quyền quyết định với tài sản là mảnh đất đó. Mảnh đất của gia đình bạn là tài sản thế chấp trong giao dịch với ngân hàng. Khi không trả được tiền vay, theo quy định về thế chấp tài sản, tài sản của bạn sẽ được xử lý để trả khoản nợ.

Điều 10 Thông tư 23/2010/TT-BTP quy định người có tài sản bán đấu giá bao gồm:

1. Chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản;

2. Người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá là cơ quan quyết định tịch thu sung quỹ nhà nước đối với tang vật, phương tiện vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật;

3. Cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý sử dụng hoặc chủ trì xử lý tài sản nhà nước;

4. Ngân hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm;

5. Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự, cá nhân, tổ chức khác có thẩm quyền xử lý tài sản của người khác thông qua bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;

Trường hợp của bạn, do đã đem tài sản thế chấp để vay tiền và đồng ý cho tổ chức tín dụng bán đấu giá tài sản. Do vậy, tổ chức tín dụng chính là “người có tài sản bán đấu giá”. Tổ chức tín dụng sẽ có toàn quyền quyết định về: giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá; giá bán tài sản; thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá...

Câu hỏi thứ 2:  Thông thường, theo luật định, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này (Điều 2 NĐ 17/2010/NĐ-CP)

Tuy nhiên tại Điều 37 NĐ 17/2010/NĐ-CP cũng có ghi nhận về trường hợp bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá. Việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá chỉ không áp dụng đối với tài sản được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 1 Nghị định này. Đó là: “Tài sản nhà nước được xử lý bằng bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do tài sản của gia đình bạn không thuộc trường hợp trên, nên chỉ cần ít nhất 1 người tham gia đấu giá thì phiên đấu giá sẽ được tiến hành.

Câu hỏi thứ 3: Như ở trên chúng tôi đã tư vấn, “Người có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, hình thức bán đấu giá quy định tại Nghị định này để bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản hoặc trước khi chuyển giao tài sản để bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vây, trong trường hợp của bạn, nếu tổ chức tín dụng chính là “người có tài sản bán đấu giá” thì giá bán mảnh đất sẽ do tổ chức tín dụng quyết định. Như vậy, việc giá bán quá thấp so với giá trị thực tế thì gia đình bạn cũng không thể từ chối bán. Bán giá cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào ý chí của “người có tài sản đấu giá”, ở đây là tổ chức tín dụng. Do đó sự phản đối của bạn không có giá trị mà chỉ ngân hàng mới có quyền quyết định giá bán. 

CV: Nguyễn Thị Linh - Công ty Luật Minh Gia