Tư vấn về đặt cọc trong giao dịch dân sự

Trong giấy đặt cọc có ghi nếu T không mua nữa phạt 40 triệu, M không bán nữa thì phạt 40 triệu. Hai bên thỏa thuận hôm sau M sẽ gặp T để đo đất và đưa tiền tiếp (thỏa thuận bằng miệng). Tới hôm sau M không xuất hiện, cùng lúc này bố tôi mới biết người đã thỏa thuận với mình về đặt cọc và mua bán đất thực chất là TA, em trai ông M (Sổ đỏ ghi ông M là chủ mảnh đất). Vậy nghĩa là ông TA đã cầm sổ đỏ của anh trai và tự nhận mình là M để làm giấy đặt cọc và cầm 40 triệu. Các thông tin trong giấy đặt cọc như tên, nơi ở, nơi làm việc đều ghi theo thông tin của ông M. Khi gia đình tôi gọi cho ông M thì ông M không hề biết chuyện em trai mình là ông TA đã làm giấy đặt cọc dưới tên mình và cầm 40 triệu. Gia đình tôi đã biết là bị ông TA lừa. Xin hỏi giờ chúng tôi không muốn mua đất nữa, đồng thời muốn lấy lại 40 triệu thì có hợp pháp luật không. Xin luật sư giúp chỉ ra các sai phạm trong giấy đặt cọc tiền. Với việc giả danh người khác như vậy, ông TA đã vi phạm pháp luật ở những khoản nào; có thể áp dụng những điều nào, khoản nào để lấy lại tiền giúp bố tôi. TÔI XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN!

 Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin được trả lời tư vấn như sau:

Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về đặt cọc như sau:
 
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
 
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
 
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
 
Thứ nhất, nhiệm vụ của hợp đồng đặt cọc đó là đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Thứ hai, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp của bạn, việc đặt cọc đã được bố bạn là ông T soạn thảo thành giấy viết tay và có ký nhận của 2 bên nên vẫn có giá trị pháp lý (pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng). Tuy nhiên lại chưa có “hợp đồng dân sự” về việc mua bán mảnh đất. Gia đình bạn mới chỉ thỏa thuận miệng và chưa có hợp đồng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được lập thành văn bản). Nếu trước đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì lúc này việc ba mẹ bạn không bán đất nữa là vi phạm hợp đồng. Và theo hợp đồng đặt cọc thì gia đình bạn sẽ bị phạt 40 triệu đồng. Tuy nhiên trong trường hợp này thì hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực và hai bên chỉ cần trả lại cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, bố bạn hoàn toàn có thể lấy lại số tiền do hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực.

Bên cạnh đó, trong trường hợp của gia đình bạn, có thể thấy bên mua là ông T đã bị lừa dối (ông TA mạo danh ông M để xác lập giao dịch đặt cọc), bố bạn "có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu" theo quy định tại Điều 132 BLDS 2005. Khi một giao dịch bị tuyên bố là vô hiệu thì "các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Cụ thể là ông TA sẽ phải hoản trả cho ông T số tiền 40 triệu đồng khi giao dịch bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về đặt cọc trong giao dịch dân sự. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV Sơn Tùng - Công ty Luật Minh Gia