Tư vấn lấy lại tiền đặt cọc mua đất khi người bán đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi đề nghị tư vấn:

Kính chào luật sư. Tôi có một câu hỏi xin nhờ luật sư tư vấn giùm.
Vừa qua, tôi có ý định mua 1 mảnh đất với giá là 300 triệu đồng, tôi đã đặt cọc số tiền mua đất là 20 triệu và hẹn 1 tháng sau sẽ đưa hết số tiền còn lại. Tôi đã kí nhận giấy đặt cọc tiền đất trong đó có quy định: nếu bên mua không mua thì mất tiền cọc, bên bán không bán đền bù gấp đôi số tiền cọc. Tuy nhiên, đến gần ngày trả số tiền còn lại tôi phát hiện ra đây không phải là đất của người đã nhận tiền cọc. Tôi có hỏi và người ta giải thích là do sợ tốn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vẫn giữ tên chủ cũ. Tôi cảm thấy không an toàn nên quyết định không mua nữa.
Tôi xin hỏi: Trong trường hợp này tôi có thể đòi lại được tiền cọc hay không, nếu được thì thủ tục như thế nào? 
Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư. Tôi xin cảm ơn.
 

Tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Luật Minh Gia, vấn đề bạn hỏi chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thì: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”.

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất bạn dự định mua đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, người bán cho bạn không có tên trong Giấy chứng nhận đó. Do vậy, người bán đất cho bạn không có quyền chuyển nhượng đối với mảnh đất trên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp và vô hiệu.

Theo tinh thần của điểm a mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 BLDS: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Trường hợp của bạn, người bán nhà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) nên không có quyền chuyển nhượng đối với mảnh đất mà bạn dự định mua, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên vô hiệu. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do lỗi của người bán, bạn có quyền yêu cầu người bán đất cho bạn trả lại tiền cọc đã nhận và có thể yêu cầu phạt cọc đối với bên bán. Trong trường hợp người bán đất không trả hoặc trả không đủ số tiền cọc đã nhận, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bán đất cư trú.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn lấy lại tiền đặt cọc mua đất khi người bán đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng