Tư vấn hướng giải quyết khi hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu

Sau khi nhận tiền khoảng 1 tuần anh rời khỏi địa phương đến nay chưa về. Hôm nay ông Th đến cơ quan xin lấy lại đất rừng đã bán cho tôi và sẽ trả lại tiền con ông lấy cộng lãi xuất ngân hàng vì theo ông anh T đã lấy trộm giấy tờ gốc nhưng tôi chưa đồng ý. Vì trong thời gian qua tôi có đầu tư, bảo vệ rừng nên đã phát sinh chi phí. Kính mong luật sư giúp xem Tôi phải làm gì bây giờ? Liệu anh T có hành vi lừa đảo không ạ?

Xin chân thành cảm ơn.
 
 

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh chúng tôi tư vấn như sau:
 
Theo thông tin mà anh cung cấp, chúng tôi nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng đất của anh đã vi phạm hai vấn đề.
 
Thứ nhất, về chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 
Anh T không phải là chủ sở hữu của diện tích đất trên và cũng không được chủ sở hữu uỷ quyền (bằng văn bản) nên không có thẩm quyền giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên.

Thứ hai, về hình thức hợp đồng.

Theo quy định tại khoản 3, điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và anh T đã vi phạm yêu cầu về chủ thể và hình thức giao kết hợp đồng. Do vậy đây được xem là hợp đồng dân sự vô hiệu (Điều 127 Bộ Luật dân sự 2005).
 
Về hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu.
 
"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Hành vi của anh T có phải là lừa đảo hay không?
 
Theo khoản 1 Điều 139 Bộ Luật hình sự 1999, sửa đổi bổ sung ngày 19/06/2009 thì hành vi lừa đảo được quy định như sau:
 
“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.”
 
Phân tích trường hợp của anh, có thể thấy việc giao kết hợp đồng trên vi phạm về chủ thể và hình thức, nguyên nhân là do cả hai phía. Thực tế anh T không có hành vi giả mạo giấy tờ về uỷ quyền của người bố hoặc các thủ đoạn khác làm anh hiểu nhầm về quyền chuyển nhượng đất. Anh phải biết anh T không có quyền bán đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Anh biết sai mà vẫn thực hiện do vậy anh cũng là bên có lỗi khi thực hiện hợp đồng trên.
 
Hướng giải quyết.
 
Hiện nay, tuy anh giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng chuyển nhượng và không được sự đồng ý của chủ sở hữu thực sự của diện tích đất trên nên anh không thể làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho anh được.

Do vậy, anh nên chấp nhận yêu cầu của bố anh T là trả lại sổ đỏ và nhận lại số tiền đã đưa cho anh T và khoản tiền lãi phát sinh do bố anh T đồng ý trả. Tránh trường hợp bố anh T đổi ý không trả tiền thì anh chỉ có thể tìm anh T để yêu cầu bồi thường, thủ tục sẽ rất rắc rối và mất thời gian của anh nếu anh T cố tình trốn tránh. Khi đó, anh vừa không có quyền sử dụng diện tích đất trên vừa mất thời gian đòi lại tiền đã giao.
 
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn hướng giải quyết khi hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng