Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để vay mượn tài sản

Nội dung câu hỏi: Vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất, có bìa đỏ chính chủ, khi mua vợ chồng tôi có viết tay giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ nhà đất, có chữ ký xác nhận của Trưởng Bản.Tôi đã thanh toán tiền đầy đủ và đã cầm bìa đỏ trong tay.Vợ chồng tôi chưa kịp sang tên mình, thì chồng tôi có giấu tôi, lấy tờ giấy chuyển  nhượng viết tay giữa vợ chồng tôi và chủ nhà đất đi cầm cố với một chủ nợ A, số nợ riêng của chồng, tôi ko liên quan, chồng tôi có viết tay cho chủ nợ giấy chuyển nhượng đất nói trên, có hẹn sau 6 tháng ko trả tiền thì mảnh đất đó hoàn toàn quyền sử dụng của chủ nợ, ko có sự tranh chấp gì, tờ giấy đó chỉ có chồng tôi ký và chủ nợ. Không có xác nhận của Trưởng Bản hay ai làm chứng, ko có chữ ký của tôi. Hiện nay chưa đến hạn 6 tháng chồng tôi viết giấy với chủ nợ. Bìa đỏ thì tôi đang cầm, tôi rất lo lắng liệu sau 6 tháng ko trả được tiền cho chủ, thì vợ chồng tôi có bị mất mảnh đất đó ko? Tôi muốn hỏi luật sư Minh Gia, bây giờ tôi sẽ sang tên bìa đỏ tên 1 mình tôi là vợ, và chồng tôi cũng đồng ý, mà chủ nợ ko biết điều này, vậy sau 6 tháng ko trả được tiền vay, thì chủ nợ có quyền kiện chồng tôi về tội lừa đảo hay ko? Mảnh đất đó sẽ thuộc quyền sở hữu của ai? Tôi xin cảm ơn luật Minh Gia! 

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về giao dịch vay tiền giữa chồng bạn và bên A

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn sử dụng thuật ngữ cầm cố tài sản do dó trường hợp của bạn được giải quyết như sau:

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Theo quy định này của Luật Đất đai thì người sử dụng đất không được phép thực hiện giao dịch cầm cố đối với đất đai. 

Bên cạnh đó, Điều 309 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về cầm cố tài sản như sau:

“Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”

Như vậy, việc cầm cố tài sản là hành vi bên cầm cố chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản của mình cho bên nhận cầm cố, bên cầm cố sẽ giao cho bên nhận cầm cố nắm giữ, bảo quản tài sản cầm cố. Do đó đối tượng của giao dịch này chỉ có thể là tài sản là động sản hoặc quyền tài sản được phép giao dịch thuộc sở hữu của bên cầm cố.

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, đất đai không thuộc sở hữu của riêng cá nhân. Do đó, với trường hợp của bạn việc chồng bạn tiến hành giao dịch cầm cố đất đai được xem là một giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về đối tượng của giao dịch. Đồng thời, phần đất này được mua trong thời kỳ hôn nhân, đây được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng bạn do đó việc chồng bạn tự ý mang tài sản đi cầm cố mà không được sự đồng ý của bạn là không phù hợp, bên A không thể lấy toàn bộ mảnh đất theo giao dịch cầm cố đã xác lập với chồng bạn.

Nếu chồng bạn vay một khoản tiền của bên A để dùng vào mục đích riêng, không phải đáp ứng cho nhu cầu thiết yếu của gia đình, không dùng vào mục đích kinh doanh chung…thì đây được xác định là nợ riêng của chồng bạn, chồng bạn có nghĩa vụ tự mình trả đúng số lượng tiền đã vay cho bên cho vay theo đúng thỏa thuận. Nếu chồng bạn không thể trả lại số nợ đúng hạn, chồng bạn cũng không có tài sản nào khác để trả nợ thì bên A có thể sẽ khởi kiện đến Tòa, khi đó một nửa mảnh đất thuộc sở hữu của chồng bạn sẽ được xem xét để trả nợ cho bên A.

Thứ hai, với vấn đề để bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như đã đề cập đến bên trên, do mảnh đất này được hai vợ chồng bạn cùng mua trong thời kỳ hôn nhân, đây được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng bạn. Do đó, nếu bạn tự mình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi xét đến nguồn gốc của mảnh đất đây vẫn được xem là tài sản chung. Khi phát sinh nghĩa vụ trả nợ thì mảnh đất này vẫn có thể được đem ra để thực hiện nghĩa vụ trả nợ với bên thứ ba. Nếu chồng bạn thực hiện việc tặng cho phần thuộc sở hữu của mình cho bạn hoặc chồng bạn cam kết đây là tài sản riêng của bạn trong thời kỳ hôn nhân thì khi đó phần tài sản này sẽ không mang ra để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên A.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Nguyễn Nhàn - Luật Minh Gia